Как правильно оформить дом или дачный участок и что предпринять, прежде чем купить или продать загородные владения? Об этом сайт «Волга-Инфо» спросил тольяттинских экспертов по недвижимости.
Мало кого привлекает недвижимость без документов. То же можно сказать и о многочисленных загородных участках для дачников и любителей жить поближе к природе. И даже если хозяева больших участков и маленьких огородов, сельских домов и дачных домиков не намерены расставаться со своими владениями, они все же стараются приводить в порядок документы на загородное имущество. Чтобы на душе было спокойнее.
По данным городской базы недвижимости «Волга-Инфо», в Тольятти и Ставропольском районе продается более 2,6 тысячи земельных участков под ИЖС и строительство дач. Небольшой дачный надел без строений можно найти за 20–25 тысяч рублей — такова, к примеру, цена пустующих семи соток в СНТ «Раздолье» (Н. Санчелеево). Стоимость сходного по величине пустого участка в сельской местности может доходить до 650 тысяч рублей, как в Зеленовке. Дачу с времянкой в Лопатино можно купить и за 50 тысяч рублей, а вот цена комфортабельного дачного дома в Хрящевке достигает 10,5 миллиона рублей. Кроме того, в Тольятти и Ставропольском районе насчитывается более 1,8 тысячи объявлений о продаже дачных участков с постройками и 1,9 тысячи загородных индивидуальных жилых домов и домов высокой степени готовности. Самый доступный частный дом с прилегающим участком находился в начале дачного сезона в селе Жигули. Стоил он около 200 тысяч рублей, но хозяева не скрывают — строение придется сносить и возводить заново. Самый дорогой загородный жилой дом обнаружен в Приморском, стоит он 39 миллионов рублей. Что нужно знать о тонкостях оформления таких участков и построек? Об этом сайт «Волга-Инфо» попросил рассказать своих постоянных экспертов.
«Большинство людей мечтает жить в своем доме, только решаются на покупку участка единицы, — говорит Лариса Максимова, специалист по земельно-имущественным отношениям АН „Атриум“. — Построить двухэтажный дом или одноэтажный с мансардой? Где разместить сад, а где огород? Все эти глобальные вопросы начинают по-настоящему волновать, только когда ощутишь собственную землю под ногами. Хорошо, если люди отправляются в такое авантюрное „путешествие“ вместе со специалистом. Ведь существует множество нормативов, регулирующих сферу строительства, несоблюдение которых грозит собственникам огромными штрафами, беготней по инстанциям, тратой нервов и сил. Приобретая земельный участок с домом, всегда спрашивайте у продавца разрешение на строительство, в котором оговариваются строительные нормы и зона застройки, охранные зоны газопровода, электричества, водоснабжения, канализации. Если участок без построек, можно самим получить разрешение на строительство и потом спокойно строиться. Да, сегодня стала популярна регистрация в садовых строениях, которая позволяет людям немного сэкономить на возведении индивидуального жилого дома. Но необходимо понимать, что такое строение должно отвечать нормам Жилищного кодекса: оно должно быть пригодно для проживания, оснащено электричеством, отоплением, водой, канализацией».
«Тольяттинцы стали чаще покупать дома за пределами города, а банки чаще одобрять ипотечные кредиты на загородную недвижимость, — говорит Оксана Бахарева, директор АН „Жилищный кодекс“. — Проценты по ипотеке те же, что и при покупке квартиры. Разве что первоначальный взнос повыше. На мой взгляд, именно лояльностью банков к загородному жилью можно объяснить растущий интерес к домам и участкам молодых семей в возрасте около 30 лет, хотя еще несколько лет назад на природу чаще тянуло людей предпенсионного возраста. И это закономерно: молодым семьям с детьми становится тесно в маленьких однушках и, не размениваясь на многокомнатные квартиры, они решаются сразу на дом. Какие трудности подстерегают за городом? В первую очередь, придется решать проблему межевания земли. Не важно, намереваетесь вы заключать сделку или нет, у вашего участка должны быть четкие границы, отделяющие его от других. Без межевание банк не даст ипотеку. Межевание позволит избежать споров с соседями из-за мелких кусков земли. Многие думают, что хватит и кадастрового паспорта. Это не так. В кадастровом паспорте может не быть кадастрового плана, в котором обозначаются координаты участка и который сегодня необходим для всех операций с землей. Вторая трудность — придется решить вопрос с регистрацией. В ЕГРН нужно зарегистрировать и землю, и дом. Все остальное: сараи, бани, прочие временные постройки — по желанию. Без регистрации в реестре сделка с этим имуществом (продажа или дарение) может не состояться. Потому что каждый покупатель понимает — все, что не оформил прежний хозяин, придется оформлять самому и платить из своего кармана».
«С тех пор как у нас появилась упрощенная форма оформления участков и домов под названием „дачная амнистия“, особенных трудностей с регистрацией дачных домов нет, — замечает Елена Еременко, координатор отдела загородной недвижимости АН „Русская Жемчужина“. — Достаточно заполнить декларацию, в которой описывается строение. А вот зарегистрировать жилой дом на участке, выделенном под ИЖС и ЛПХ, можно только, предоставив разрешение на ввод дома в эксплуатацию. А его можно получить, если строительство было разрешено. Если такого документа нет, собирается проектная документация. И если строение было возведено без учета норм, то возникают большие трудности. Кроме того, почти 90% всех сделок с недвижимостью происходят с использованием ипотечных средств, маткапитала и сертификатов, где важное условие — оформленный дом на земельном участке. Поэтому регистрировать на загородной земле нужно все. Если землевладелец решил заняться строительством, нужно помнить, что жилой дом можно построить на земельных участках (в границах земель поселений) с такими разрешенными видами использования как „малоэтажная жилая застройка“ (ИЖС), „приусадебный участок личного подсобного хозяйства“ (ЛПХ), „блокированная жилая застройка“ (для таунхаусов и дуплексов). Земли крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) могут использоваться для строительства зданий и сооружений, необходимых для постоянного проживания фермера на участке и осуществления им хозяйственной деятельности. Дачный домик можно построить на земельном участке для дачного хозяйства или садоводства, причем без разрешения на строительство. Но прописаться в дачном или садовом доме сегодня можно только в судебном порядке и только при соблюдении некоторых условий при строительстве дома. А с нарушением строительных норм и правил (СНиП) мы сталкиваемся очень часто. Слишком близко расположенные друг к другу постройки могут пострадать, если одна из них стала очагом возгорания. Соседи могут пожаловаться на тень от вашей бани и добиться ее сноса через суд. При небольшом расстоянии от септика до колодца возникает риск заражения воды. Если дом построен на участке в охраняемой зоне (газопровод, санитарная зона, ЛЭП), суд вправе обязать владельца снести постройку. А если хозяин построил забор „на глаз“ и „промахнулся“? Забор придется переносить… Поэтому в историях с землей приходится досконально разбираться и, если имеешь дело с покупкой загородного участка, нужно просчитывать каждый шаг и обязательно консультироваться со специалистами».
«Собственники довольно активно оформляют земельные участки и загородные постройки, но их активность не всегда связана с предстоящей сделкой, — говорит Анатолий Чупрынин, директор АН „Тикон“. — Этой тенденции не первый год, поэтому на большинстве выставленных на продажу участков под ИЖС межевание уже проведено, а координаты включены в реестр. В этом смысле наделы в садовых некоммерческих товариществах более непредсказуемы — скорее всего там придется проводить межевание и регистрировать постройки. Но это еще не все „сюрпризы“ для покупателей загородной недвижимости. В документах собственников можно обнаружить расхождения по площади участка, площади дома, наслоение соседних участков друг на друга, несоответствие фактических координат надела и его координат в ЕГРН. Все это не должно отталкивать от мысли о загородном доме. Наоборот — есть повод хорошенько разобраться в деталях. Несколько лет подряд подспорьем в регистрации загородных имений служила „дачная амнистия“. Она позволила ввести в эксплуатацию не только дачные домики, но и дорогие коттеджи. Разрешения на строительство не требовалось, и путь в регпалату лежал только через БТИ, откуда приглашали специалиста для проведения замеров. Амнистию для дачников продлили, но она видоизменилась, и на поблажки владельцам капитальных строений теперь можно не рассчитывать. „Упрощенка“ свое дело сделала — люди стали регистрировать имущество и платить налоги. Мой совет: в обязательном порядке зарегистрируйте большие наделы площадью от 15 соток. Дело в том, что всегда есть риск, что участок может быть по каким-либо причинам уменьшен принудительно. Скажем, выявится наложение с участком соседа или с землей, где не разрешено строительство дома. Сегодня повсеместно говорят о необходимости межевания, но оно требуется не всегда. Если участок отмечен в реестре как ранее учтенный, его межевать не нужно. И еще. Большую ошибку совершают те, кто занялся оформлением загородного участка и бросил на полпути. Наше законодательство меняется настолько стремительно и кардинально, что взяться снова за оформление земли и дома спустя год — все равно что начать с нуля и заплатить дважды».
