Междугородный обмен — одна из самых сложных операций с недвижимостью. И чем дальше объекты и их владельцы друг от друга, тем сложнее организовать процесс купли-продажи или обмена. Как в сделках с недвижимостью преодолевается территориальная пропасть между городами, рассказывают тольяттинские эксперты.
В Тольятти официально насчитывается 707 407 человек. По данным статистики, на 1 января 2015 года в городе проживало 719 646 жителей, к началу 2016 года — уже 712 392. Таким образом, за последние два года в нашем городе стало почти на 5 тысяч человек меньше, а за последние три года — на 12 тысяч. Тем актуальнее прозвучала со сцены тольяттинского театра «Дилижанс» пьеса «Три сестры», премьера которой состоялась этой зимой. «В Москву!» — восклицали в полный зал героини Ольга и Ирина и искренне верили, что переезд в столицу спасет их от обыденности, что только там начнется их новая жизнь. Чеховская пьеса актуальна и поныне: большинство, как сестры, остаются в городе, продолжают жить и работать. Другие снимаются с насиженных мест и отправляются на поиски другой жизни, которые, где бы ни происходили, упираются в потребность иметь крышу над головой. Как сегодня происходят междугородные сделки с недвижимостью и какие существуют трудности переезда, рассказывают руководители тольяттинских риелторских агентств.
«В чем трудность междугородных и международных сделок? И почему покупая недвижимость в другом городе, нужно иметь своего представителя — риелтора или юриста? Представьте себе поиск квартиры где-то за рубежом или даже в соседнем регионе. Насколько затратны поездки ради поиска жилья, оформления документов и совершения сделки! Особенно это касается юридической чистоты сделки, соответствия документов конкретному объекту недвижимости, — говорит Ирина Комарова, директор АН „Центр“ Комаровой. — Существует заблуждение, что если объект взят в ипотеку, то банк несет ответственность за проверку документов. Это не совсем так. Конечно любой банк проверяет залоговый объект, но если в течение трех лет возникнут обоснованные притязания, которые будут признаны судом, то покупатель рискует остаться без квартиры и с долгом по ипотечному кредиту. Кроме того, в иногороднем рынке сложнее ориентироваться. Недвижимость столиц в разы дороже нашей, а стоимость жилья Краснодарского края, Черноморского побережья РФ зависит от того, насколько объект удален от побережья. Доверенности (даже генеральная), заявления на прописку, выписку и прочие документы имеют определенные шаблоны и форматы — они могут разительно отличаться, особенно за границей, поэтому должны быть согласованы со всеми участниками сделки и инстанциями, от которых зависит совершение сделки. Такие тонкости нужно знать и понимать правила игры. Чтобы найти жилье в другом городе, мы пользуемся проверенными контактами, а если человек уже обосновался на новом месте, сможем координировать сделки с прежним жильем при помощи генеральной доверенности. Среди иногородних, особенно москвичей и жителей областной столицы, встречный интерес вызывает наши загородная недвижимость. Люди ищут красивое место на берегу Волги, вот почему так востребованы Шигонский район, Зольное, Бахилово, Сызранский район. Да, люди ищут недвижимость в других городах — Самаре, Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Сочи и даже Швейцарии. Но и на рынке нашего города происходит постоянное движение: дети вырастают, заводят семьи, ищут и покупают жилье. Это естественный процесс».
«Конечно, в связи с экономической ситуацией, тольяттинцы присматриваются к недвижимости в более благополучных городах, — говорит Дмитрий Полицемако, управляющий АН „Русские традиции“. — Основные направления, куда устремили свой взор наши соотечественники, это Москва, Санкт-Петербург, Самара, Сочи, Краснодар и Казань. Зачастую недвижимость в другом городе приобретают для последующей сдачи в аренду. И основная сложность здесь — это управление и контроль за объектом на расстоянии. Поэтому, коммерческую недвижимость для сдачи в аренду приобретают в близлежащих населенных пунктах, таких как Самара. Точно так же в других городах люди покупают жилье, чтобы перебраться на ПМЖ. В каждом регионе своя специфика рынка и свои тонкости, поэтому я бы советовал для начала обратиться к риелторам, давно работающим на этом рынке и зарекомендовавшим себя. Выбирая для покупки недвижимости Сочи или Краснодар, рекомендую включать в агентский договор с риелтором пункт об ответственности последнего за проверку наличия у компании-застройщика всех документов на подключение к коммуникациям, либо рассматривал бы только сданное в эксплуатацию жилье (и обязательно осведомился у жильцов дома, довольны ли они условиями проживания). Как оптимально организовать переезд на новое место? Для начала лучше снять жилье, ознакомиться с местным рынком, решить вопросы с трудоустройством. И если все складывается благополучно, принимать решение о продаже недвижимости в Тольятти и покупке жилья на новом месте. Но если житель Тольятти рассматривает покупку жилья в другом регионе как инвестицию в будущее (например, хочет купить квартиру детям для учебы в вузе), местные банки одобрят ему ипотеку, а сделку он сможет провести уже по месту приобретения жилья. И конечно, проще и удобнее сначала продать недвижимость в своем городе, получить вырученные от продажи деньги и уже на них купить новое жилье. То есть архаичные варианты типа „обмен“ лучше не рассматривать. В моей практике было всего три случая, когда люди, наоборот, перебирались в Тольятти на постоянное место жительства и все три случая связаны с предложением им хорошего места работы. Поэтому пока наш город не станет привлекательным с точки зрения трудоустройства, увы, люди будут из уезжать из Тольятти, а не приезжать сюда».
«Количество так называемых междугородних сделок выросло, хотя их нельзя назвать массовыми, — считает директор агентства „Дионисий“ Лариса Толстолет. — Основные направления, которые жители города выбирают для переезда, — Краснодарский край, Крым, Санкт-Петербург, традиционные Самара и Ульяновск. Люди стремятся туда, где, по их мнению, место под солнцем, где ждут родственники и крыша над головой. В Питере ищут в основном квартиры в спальных районах и пригороде. Двигаясь в южном направлении, чаще подыскивают дома, земельные участки под строительство и квартиры в новых жилых комплексах. Недвижимость нашего города из-за длительного снижения цен, происходившего в течение последних трех лет, тоже стала интересовать приезжих. Встречные предложения сделок стали чаще поступать от жителей ближнего зарубежья, в том числе Украины. Такие покупатели начинают с небольшой квартирки, чтобы через несколько лет начать расширяться. Сегодня люди стали более самостоятельны в поиске жилья, но часто не знают, с чего начать, когда в другом городе нет ни родственников, ни друзей. Первым шагом должен быть поход в агентство недвижимости в своем городе, поскольку сделками с жильем все-таки должны заниматься профессионалы. Агентство ищет недвижимость в другом городе, проверяет ее чистоту, общается с продавцами и заключает сделку. Клиенту не придется носиться из города в город, для него все совершается по экстерриториальному принципу».
«Вопреки мнению, что тольяттинцы стараются поскорее сменить место жительства и толпятся на вокзале с билетом в один конец, в практике нашего агентства желающих найти квартиру в другом городе крайне мало, — говорит директор АН „Риэлтор“ Ирина Исуева. — На фоне снижения цен на недвижимость чаще наблюдаешь обратный процесс: стало больше сделок, связанных с покупкой дач и индивидуальных домов, где покупателями становятся жители других районов Самарской области. В Тольятти и Ставропольском районе участки дешевле, чем в Самаре и ее окрестностях, поэтому люди приезжают оттуда к нам в надежде купить загородный дом, дачу. Едут за красотой и дешевизной. Однако именно такие сделки самые сложные, ведь в них всегда два компонента, каждый из которых требует проработки — земля и построенный на ней объект: земля может быть оформлена в собственность, но без межевания. Дом может принадлежать двум хозяевам, а числиться в реестре лишь за одним собственником. Кстати, именно ошибки при регистрации еще больше усложняют работу с этими объектами. Дело в том, что присвоением адреса в каждом районе занимаются разные организации: в одном администрация поселения, в другом отдел районной архитектуры. Задача риелтора распутать этот „клубок“ и правильно оформить документы: провести межевание, поставить землю и постройки на кадастровый учет. Зачастую чтобы подготовить землю и дом к сделке или подыскать недвижимость в другом районе, приходится объезжать регион вдоль и поперек. Но в нашей работе чем запутаннее дело, тем интереснее. Что касается смены места жительства, вспоминается один случай, когда мой клиент, переезжая в столицу на ПМЖ, не стал продавать свою квартиру в Тольятти за бесценок. Сдал в аренду. Мы тогда прочувствовали ситуацию и отговорили от продажи. И оказались правы. Через два года семья вернулась — в город, где их ждал родной дом. Поэтому всегда нужно трезво оценивать риски и прислушиваться к советам специалистов».
