новости

Рейтинг
(0 голоса)
09.08.2022

Ипотека и развод: как поделить невыплаченный кредит?

При расторжении брака многим супругам приходится делить недвижимость, и весьма часто – ипотечную. Эксперты Федеральной нотариальной палаты рассказали, как разделить ипотеку при разводе и как, будучи в браке, распределить ипотечный кредит.

Три сценария



Разводиться стали чаще. Только в мае Росстатом было зафиксировано свыше 58 тысяч разводов, что на 20% превышает аналогичный прошлогодний показатель. Всего же с начала этого года в России зарегистрировано более 259 тысяч разводов. И многим парам при расторжении брака приходится браться за дележ недвижимого имущества. Причем зачастую оказывается, что чувства остыли, а кредит еще не выплачен. Ведь ипотека для многих семей – единственная возможность обзавестись жильем. Этот факт подтверждает прошлогодняя статистика: за 2021 год россияне оформили в банках около 2 миллионов жилищных кредитов на 5,7 триллиона рублей.

Когда семья приобретает квартиру в ипотеку, второй супруг, как правило, считается созаемщиком, даже если он не фигурирует в договоре ипотеки, поясняют специалисты Федеральной нотариальной палаты. Согласно общим правилам, купленная в браке недвижимость является совместным имуществом супругов, и они оба несут ответственность за погашение долга. Поэтому о своем намерении развестись нужно предупреждать кредитора, который в свою очередь может предложить три варианта раздела ипотеки.

Первый вариант – досрочное погашение. Супруги могут продать заложенную квартиру, выплатить ипотеку, а оставшуюся сумму поделить между собой. Если же кредит почти выплачен, банк может предложить паре найти недостающую сумму и поскорее закрыть ипотеку.

Второй вариант – выделение долей. Получив свою долю на бумаге, муж и жена будут погашать свою часть ипотеки, а после выплаты получат в собственность свои квадратные метры.

Третий вариант – оформление жилья в собственность супруга, который будет в дальнейшем выплачивать ипотеку самостоятельно. Для реализации этого, а также предыдущего сценариев потребуется согласие кредитора и брачный договор. Если же получить согласие банка никак не удается, к примеру, из-за низкого уровня доходов одного из супругов или просрочек по ранее выплачиваемым им кредитам, можно поискать другие пути выхода из ситуации.

Например, кредитор не согласен, что ипотеку будет выплачивать муж, а право собственности на квартиру будет в это время у жены, ведь когда заемщик и залогодержатель не один и тот же человек, недвижимость сложнее взыскать. Однако в этом случае супруги могут составить брачный договор, а в нем указать, что квартира поступит в собственность супруга, не являющегося заемщиком, после погашения ипотеки. При выборе этого варианта распределения ипотеки между мужем и женой нотариусы советуют учитывать и риски, поскольку такой ход возможен только в браке и после его расторжения. Но все «обнуляется», если супруг уходит из жизни. Поэтому эксперты рекомендуют дополнительно заключать совместное завещание или наследcтвенный договор, изменяющий режим собственности на непредвиденный случай.

Если ипотеку выплачивают оба супруга, а в брачном договоре в качестве собственника фигурирует один, можно предусмотреть условие о совместной собственности после расчета по кредиту, а также подстраховаться на случай развода до выплаты кредита – включить обязательство супруга, на чье имя оформлена недвижимость, компенсировать второй половине потраченные на ипотеку деньги или предоставить средства для покупки другого жилья.

Брачный договор - выход?



Нотариально заверенным брачным договором можно изменить режим собственности и обязательства по выплате кредита. Но все же лучше заключать такой договор до оформления кредита, считают эксперты ФНП. В этом случае супруги могут заранее обговорить некоторые моменты. Например, если один из супругов возьмет кредит, то это будут его личные обязательства, а вторая половина в случае развода не будет претендовать на жилье.

Кредитора нужно обязательно предупредить о существовании брачного договора, иначе условия этого документа банком не будут учтены. Однако банк может сам попросить заемщиков оформить брачный договор и прописать в нем, что один из супругов является единственным владельцем недвижимости и лицом, ответственным за возврат ипотеки. На такой шаг можно пойти, если у одного из супругов подпорченная кредитная история, низкий заработок или дохода совсем нет.

Бывают ситуации, когда ипотека была оформлена еще до вступления в брак и новоиспеченный супруг начинает помогать с выплатой первоначальному заемщику с расчетом на то, что впоследствии он получит свою долю недвижимости. В подобной ситуации происходит «вторжение» в условия кредитного договор, а режим собственности и ответственности меняется с личной на совместную. В связи с этим нужно не только известить кредитора, когда брачный договор будет оформлен, но и взять у него предварительное письменное разрешение, поскольку ипотечная квартира находится в залоге, а перевод долга или распоряжение залоговым имуществом возможны только с согласия кредитора, подчеркивают эксперты.

Когда брачный договор «не работает»



Брачный договор помогает супругам урегулировать между собой имущественные и финансовые вопросы. Но бывают такие ситуации, когда даже брачный договор может быть оспорен и признан недействительным. К примеру, если один супруг, находясь на грани банкротства, пытается переоформить все активы на другого супруга. Закон все расставит по местам, невзирая на подписанный супругами документ.

Еще один пример, когда договор между супругами окажется бессилен. Согласно брачному договору, ипотечная квартира, а с ней и обязательства по выплате долга оформлены только на мужа или только на жену, при этом другого жилья у семьи нет. Если по каким-то причинам заемщик перестает выплачивать ипотеку, кредитор может забрать жилье, и тогда не спасет никакой брачный договор.

Кроме того, в договоре ипотеки указывается, что стоимость жилья покрывает неоплаченную задолженность, проценты и судебные издержки, но если по каким-то причинам залоговое жилье и страховка не покрывают сумму долга, банк вправе обратить взыскание на имущество заемщика, а также имущество его второй половины, даже если она не имеет отношения к кредиту, говорится в сообщении нотариальной палаты. Дело в том, что по долговым обязательствам отвечают только лица, указанные в кредитном договоре. Но законом предусмотрено исключение. Когда заемные средства расходуются на нужды всей семьи, отвечать тоже, вероятнее всего, придется обоим супругам. И это касается не только ипотеки, но и других кредитов – и на ремонт квартиры, на покупку бытовой техники.
При заключении брачного договора нотариус проводит комплексную проверку – выясняет, все ли супруги дееспособны и не признан ли кто-то из них банкротом, чтобы потом эти факторы не стали причиной оспаривания договора. Супругов, которые приходят в суд с брачным договором или соглашениями о разделе имущества, об уплате алиментов и порядке воспитания детей, зачастую разводят вне очереди, отмечают эксперты. Но часто бывают и такие случаи, когда люди, урегулировав имущественные вопросы на бумаге, передумывают разводиться.