Ипотека довольно быстро становится такой же неотъемлемой частью нашего быта, как сотовая связь или пробки на дорогах. Буквально с каждым месяцем даже, не то, что годом, все больше семей становятся участниками различных ипотечных программ. Попробуем разобраться в основных вопросах ипотеки с Беляевой Марией, директором «Правового Центра» Спектр недвижимости»
Есть ведь такие категории клиентов, которым не видать никакого кредита, как своих ушей. Банки попросту не захотят рисковать, да и правильно сделают. Кто вообще не имеет шансов получить ипотечный кредит?
Здесь, как ни странно, в основном все зависит от характера самого человека. Объясню, почему. Маргиналов ведь, желающих получить кредит, мошенников и прочего преступного элемента в процентном отношении не так-то много. Вот, кстати первая категория «отказников». А в основном отказы идут для тех, кто вовремя не погасил, скажем, небольшой потребительский кредит, а еще хуже, сказал об этом неправду нам или банку, тем самым, испортив отношение к себе и свою кредитную историю. Вот такие «забывчивые» и «невнимательные» и не имеют шансов. Кто их знает, как они себя поведут в случае с более крупным и долгосрочным ипотечным кредитом? По нашему законодательству, кстати, в случае неплатежа по ипотеке процедура выселения должника и, соответственно, получения банком своей законной собственности в распоряжение очень непроста. А те, кто не скрыл непогашенного кредита, еще имеют возможность получить следующий. Но, естественно, только при договорных гарантиях возврата предыдущего.
Это как?
Просто. Клиент сообщает точную сумму своих долгов. Далее, при положительном решении вопроса, эта сумма оговаривается в ипотечном договоре, и сроки ее возврата кредитору. Обязательно до получения ипотечного кредита.
А пенсионеры?
Как бы ни странно это звучало, но и у них есть шанс. Только, естественно, на двадцать-тридцать лет им ипотечный кредит получить нереально, а, скажем, лет на пять – вполне возможно при соблюдении все тех же условий: хорошая кредитная история, залог, первоначальный взнос.
Ситуация и с пенсионерами, и с нерезидентами кардинальным образом изменилась за три года нашей деятельности. Раньше этим категориям путь к ипотеке был заказан. А теперь даже, если Вы работаете, скажем, где-то на севере, а недвижимость приобретаете здесь, или если Вы гражданин другой страны и у Вас временная регистрация в России, шансы есть получить ипотечный кредит.
А теперь мы вплотную подошли к вопросу о наиболее типичных ваших клиентах. Кто они? Опишите, пожалуйста, самых часто встречающихся. Ведь не все же приходят с чемоданом наличных денег…
Наиболее часто встречающаяся категория – это молодые люди (до 35лет) обоего пола, желающие улучшить свои жилищные условия. У них, как правило, есть либо хорошая работа и, соответственно, перспектива возврата кредита, либо сумма для первоначального взноса, либо что-то в залог: квартира или другая недвижимость, машина и тому подобное. Одна из самых типичных ситуаций: молодой человек устал от родительской опеки, устроился на работу, хочет создать семью, родители ему помогают материально. Как показывает практика, даже при отсутствии залога и первоначального взноса банки в таких случаях наиболее лояльны. Таких клиентов у нас примерно 70%.
Далее следуют молодые семьи. О них вы чаще всего слышите в СМИ. Там также у супругов возраст не превышает 35 лет, есть работа, перспектива, нередко и некий начальный финансовый ресурс: помощь родителей, залог и т.п. Напомним, что и государство своими национальными проектами всячески поддерживает такие семьи: покрывает долг за 18 метров площади при рождении первого ребенка, еще за 18 при рождении второго, и полностью избавляет семью от платежей при рождении третьего. В этой связи количество таких клиентов неуклонно растет. А на сегодняшний день их от 10 до 20% от общего количества.
Ну а третий тип клиента - как раз тот самый, с чемоданом денег. Точнее сказать, бизнесмен, желающий приобрести по ипотечной схеме, как правило, довольно дорогую недвижимость. Ведь эти люди уже давно знакомы с нашей банковской системой, и знают, что при самых благоприятных условиях на бизнес банк им даст кредит под минимум 18% годовых, и максимум лет на пять. И наши «длинные» деньги под 11-13% такие люди оценивают как очень выгодные условия. Таких клиентов у нас порядка 10%.
Вы сказали, что работаете три года. А почему именно этот срок? Что тогда привело к решению начать работать в качестве ипотечного брокера?
Во-первых, строительный бум, который тогда дошел до таких масштабов, что без подобной структуры уже было не обойтись. Мы ведь оказались не готовы к строительному буму. И, прежде всего, юридически. Не хватало законов, не хватало прецедентов, правоприменительной практики, и ситуацию надо было как-то «разруливать» с помощью опытных юристов. Во-вторых, государство повернулось лицом к этой проблеме, заработали нацпроекты. А в-третьих, то ли благодаря всему этому, то ли вопреки, создался «Самарский областной фонд жилья и ипотеки» (СОФЖИ). Его значение трудно переоценить. Заработала замечательная команда грамотных финансистов, юристов, риэлторов. Создалось множество прецедентов. Мы не погрешим против истины, если скажем, что именно благодаря им, работает сама система ипотечного кредитования в Самарской области.
Логично было бы спросить, чем вы, ипотечный брокер, собственно, отличаетесь от банка? Ведь продукт-то вы все предлагаете один и тот же.
В том-то и дело, что не один. Все продукты описывать смысла нет, да и времени не хватит. Ведь если вы придете в банк, то он будет вам продавать только свои продукты. А мы работаем как некий «ипотечный супермаркет», где можно выбрать, с каким банком сотрудничать, получив соответствующую объективную консультацию.
Ну а теперь, напоследок, давайте попробуем увязать нашу ситуацию с общемировой. Не скажется ли ипотечный кризис в США на нашей практике? Не свернут ли банки свои ипотечные программы из-за недостатка заемных средств? Не повысят ли процентные ставки?