Жить в центре дороже, чем на периферии. За возможность поскорее добраться до работы или привлечь к своей торговой точке больше покупателей, жители городов готовы переплачивать. Такая же закономерность прослеживается и на центральной улице Центрального района Тольятти. Несмотря спад активности рынка, недвижимость на Мира по-прежнему в цене. Она дороже, чем на окраине, но пользуется стабильным спросом среди покупателей и арендаторов. Сколько люди готовы платить за удовольствие жить и работать в центре, выясняли специалисты агентства «Русская Жемчужина».

Улица для бизнеса

Улица Мира наиболее оживленная в Центральном районе: сюда стекается транспорт с других улиц, пассажиры спешат к остановкам по пути на работу и домой. Высокая проходимость привлекает и предпринимателей. Коммерсанты размещают свои объекты в точках пересечения транспортного и пассажиропотоков, создавая целые центры притяжения горожан.

Кстати, в разные годы владельцы помещений по-разному подходили к размещению объектов предпринимательства. Почти старинные магазины «Светлана» и «Руслан» располагались на первых этажах жилых домов постройки 60-х годов. В проекты девятиэтажек 70-х уже не закладывалось ничего, кроме жилья, а магазины строились в отдельных зданиях между домами. В 90-е стали распространяться небольшие торговые павильоны, которые и по сей день не сдают позиций. Сегодня в коммерческой недвижимости наступило полное «смешение стилей». Объекты советской постройки, когда-то дополнявшие облик улицы, преображаются и продолжают функционировать, неподалеку возводятся гипермаркеты, контрастирующие с архитектурой старого города. Новые объекты торговли и сферы услуг занимают места как в отдельных нежилых зданиях, так и на первых этажах новостроек, куда они попадают еще на этапе создания проекта. Назначение этих коммерческих площадей часто меняется. Где вчера работал хозяйственный, теперь парикмахерская, а завтра, быть может, откроется стоматология или оптика. В условиях снижения спроса на товары и услуги это закономерный процесс, так как предпринимателям приходится подыскивать более рентабельные площадки для бизнеса.

В центре — дороже

Коммерческая недвижимость и жилье на улице Мира дороже. Но прежде чем говорить о ценах, обратимся к статистике. Около 61% коммерческих площадей, расположенных в этой части города, заняты торговлей, по 6% принадлежат предприятиям общепита и индустрии красоты, еще 5% — финансово-кредитным организациям, на 3% площадок оказывают услуги в области медицины, на 2% площадей расположились спортивные центры, 1% предоставляет гостиничные услуги. Прочие мелкие организации (юридические конторы, фотосалоны и ателье) составляют 7% общего числа коммерческих объектов. Девять процентов нежилых помещений занимают муниципальные учреждения (школы, детские сады и т. д.).

Здесь есть и офисы четырех банков, и целые кластеры компаний, предлагающих один вид товара, а также целая группа микрофинансовых организаций, появление которой возле Центрального парка нельзя расценивать как положительное явление. Лидирующие позиции и самые привлекательные места на улице заняли федеральные торговые сети («Пятерочка», «Магнит»), по-соседству — региональные («Пеликан» и «Миндаль»). Рядом ютятся небольшие павильоны, где торгуют хлебом и фастфудом, принимают коммунальные платежи и ремонтируют обувь. Да, они не украшают улицу, но из-за своей доступности по-прежнему востребованы горожанами, а крупные игроки так и не смогли вытеснить их с рынка.

Федеральные и региональные торговые сети, банки, управляющие компании, а также индивидуальные предприниматели в основном арендуют недвижимость. Делают ставку на временное пребывание. Покупают коммерческую недвижимость на Мира гораздо реже (хотя недавно АН «Русская жемчужина» провело сделку по продаже помещения по адресу Мира, 90) и продаются нежилые объекты здесь подолгу. Например, больше года стоит на продаже салон «Жозелин» и торговое помещение на Мира, 104. Это объясняется и стагнацией рынка коммерческой недвижимости, и тем, что стоимость коммерческих площадей здесь заведомо выше. Снять нежилое помещение на Мира можно, заплатив 550 рублей за квадратный метр, а купить — по цене 62 тысячи рублей за квадратный метр.

Тенденция к завышению преследует и жилье. Как и в других уголках Тольятти, конечную стоимость будет определять планировка и состояние квартиры. Но из двух квартир в Центральном районе с одинаковыми параметрами дороже будет квартира на Мира. Так, стоимость однокомнатной «хрущевки» на Мира  может достигать 1,5 млн рублей при средней цене на аналогичные квартиры в Центральном районе 992 тысячи рублей. «Однушка» московской планировки здесь будет стоить 1,3–1,5 млн рублей при средней по району цене 1250 тысяч рублей.

Место перспективе

На Мира нет элитных домов, а новостройки давно перешли в категорию вторичного жилья. В начале улицы преобладают «хрущевки», в центре расположены две «сталинки», дальше — дома с квартирами старомосковской, московской и ульяновской планировок. Заканчивается улица на кольце пересечения с улицами Комсомольской и Индустриальной малогабаритным жильем экономкласса. Квартиры на Мира пользуются спросом, даже несмотря на более высокую цену квадратного метра. Поэтому и коммерческие площадки в этой части города в перспективе будут востребованы если не покупателями, то арендаторами.

Новые торговые точки продолжат строиться, но их появление будет обосновано спросом. Мы получим то, за что готовы платить. Так, сегодня более 10% торговых объектов центральной улицы — это пивные магазины и кафе, предлагающие алкогольную продукцию. Многовато, учитывая, что на улице расположено всего четыре спортивных объекта и всего два места для культурного досуга. Их могло стать больше, особенно после ликвидации рынка на так называемом «Поле чудес», ведь в столь популярном месте могли бы появится новые объекты благоустройства. Но вскоре там выросли типовые многоэтажки, не слишком украсившие архитектуру улицы. Правда, повезло жителям этих новостроек: они купили квартиры в центре города рядом с городским парком, ДК «Тольятти» и удобной инфраструктурой. И все же хочется видеть среди развивающихся коммерческих площадей на Мира не сети пивных, а современные кондитерские, магазины экопродуктов, детские кафе и старые забытые кафе-мороженые, современные развлекательные и спортивные центры для детей и взрослых. А появление общественных пространств, памятных мест, по которым в будущем можно организовать туристические микромаршруты, благотворно повлияют на социальную среду и позволят лучше узнать город, в котором мы живем.

Антонина Безрукова, специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Русская Жемчужина»

Фото: Вадим Кондратьев