Новое правовое поле делает долевое строительство невыгодным для строительных компаний: дольщик может разорвать договор практически в любой момент и потребовать выплат непомерно высокого штрафа – почти 60% годовых. Аналитики предполагают, что если в Закон о долевом участии не будут внесены поправки, в ближайшие годы практика долевого строительства сменится застройкой на кредитные средства и продажей уже готового жилья. Но привлечь кредитные ресурсы смогут далеко не все строительные компании. Кроме того, потребителей придется адаптировать к новому, более дорогому, хотя и менее рисковому продукту, что тоже может быть непросто.
В осеннюю парламентскую сессию должны рассматриваться поправки в Закон о долевом участии в строительстве, вступивший в действие 1 апреля 2005 года. Это первый закон, вызвавший множество нареканий со стороны практиков строительного рынка: на каждую страницу акта приходится до 6 страниц поправок.
Основную претензию вызывает непомерный перекос между интересами дольщиков и застройщика. По словам кандидата юридических наук Романа Бевзенко, согласно закону дольщик может в любой момент в одностороннем порядке разорвать договор и потребовать выплат штрафных санкций в размере 1/75 ставки рефинансирования, что фактически равняется почти 60% годовых.
По мнению генерального директора ИК «Дом» Евгения Поберезкина, столь кабальные условия делают привлечение средств дольщиков нерентабельным для застройщика. «Более того, - предполагает он, - большое количество расторжений договоров со стороны дольщиков, решивших банально заработать на застройщике, может обескровить даже добросовестную строительную компанию, искусственно повлечь ее банкротство и создать условия для захвата компании и ее площадок».
Вполне возможно, что поправки в Закон о долевом участии не будут внесены, несмотря на активное лоббирование их большинством застройщиков и профессиональных ассоциаций строителей.
В этих условиях, по мнению некоторых аналитиков, возможно процветание всевозможных «серых» схем: заключение не договоров долевого участия, попадающих под юрисдикцию закона, а предварительных соглашений, договоров предварительного бронирования квартир и т. п.
Евгений Поберезкин рассказал, что сейчас эти схемы активно применяются в Москве и иногда – в Самаре. Они являются легальными, но не отражают сути взаимоотношений дольщиков и застройщика, а потому могут вызвать нарекания о стороны контролирующих органов.
Оптимальным выходом для застройщиков было бы не долевое строительство, практика которого сегодня фактически поставлена под удар, а продажа готовых квартир.
По словам генерального директора СК «Портал» Игоря Михеева, мировая практика строительства состоит в том, что застройщики возводят объекты не на деньги дольщиков, а на собственные оборотные или кредитные средства и продают уже готовые дома. В России такая система пока неразвита, поскольку у строительных компаний в их основной массе нет таких ресурсов. По данным «Времени», в Самаре привлекают кредитные средства для строительства компании «Волгатрансстрой», «Портал», «Град» и некоторые другие.
Михеев считает, что Закон о долевом участии имеет своей целью, во-первых, обеспечить строителям условия для продажи уже готовых объектов, а во-вторых, защитить интересы дольщиков в переходный период от строительства на их средства к строительству на средства кредитные. Главное, что такой переход будет проходить постепенно и продлится, скорее всего, несколько лет.
Как заметил «Времени» Евгений Поберезкин, возможно, подобная схема уже реализуется в Самаре. Во всяком случае, говорит он, сегодня строится порядка 150 жилых объектов, а рекламируются не более 2/3 из них. Эта пропорция наблюдалась даже летом, до того момента, когда Федеральная антимонопольная служба ограничила рекламу строящихся домов, на которые нет всего пакета разрешительной документации. «Даже если отбросить те объекты, которые компании могут строить для собственных нужд или по заказу определенных структур для удовлетворения их потребностей, достаточное количество домов строится, но не продается. Возможно, это делается для того, чтобы застройщики открыли продажи уже в построенных объектах, хотя не могу утверждать наверняка», - заметил Поберезкин.
Но сегодня строительство на кредитные деньги для многих компаний возможно скорее теоретически, чем практически. По мнению генерального директора СК «Спектр-ЭКС» Ольги Явкиной, для строительства необходима огромная сумма – несколько миллионов долларов, которую банк может выдать только под залог собственности, которой у строительных компаний, даже крупных, зачастую нет. В этом как раз и заключается основная проблема кредитования застройщиков.
Кредитование только под проект, как отметил Евгений Поберезкин, возможно, но под более высокие проценты, и это трудно назвать легальной схемой.
«Чтобы новая схема действовала, банки должны поменять тактику работы, а я этого пока не вижу», - говорит Ольга Явкина.
Другая трудность, о которой упомянул Игорь Михеев, состоит в том, что большинство банков, готовых в принципе кредитовать строительство, наряду с требованием пакета разрешительных документов ставят специальное условие – чтобы на данный объект не было заключено ни одного договора о долевом участии. «Такое ограничение многих строителей не устраивает», - заметил Михеев.
Но если проблема поступления кредитных денег будет решена, возникнет другая. Фактически, говорит Евгений Поберезкин, на рынок выйдет новый продукт – готовое новое жилье. С одной стороны, риск его покупки сводится к минимуму, с другой – обычно удорожание жилья в процессе строительства составляет 40-50% в год. То есть потребителю будет предложено более дорогое жилье.
Кроме того, считает член совета директоров ассоциации «Группа предприятий «Берег» Игорь Филиппов, строители будут вынуждены закладывать процентную ставку по кредиту в стоимость квадратного метра, что еще больше увеличит ее. «Когда дольщик приобретал квартиру в рассрочку, он не переплачивал», - утверждает Филиппов.
Как строители смогут приучить потребителя к новому продукту, пока непонятно. Но Поберезкин предполагает, что это пройдет безболезненно: по его данным, около 30% сегодняшних покупателей недвижимости интересуются «готовыми долевками», то есть число потенциальных потребителей нового формата жилья довольно велико.
«Но в большинстве случаев построенные квартиры, предлагающиеся к продаже, малоликвидные. Это те, спрос на которые невелик или которые неудачны по каким-либо параметрам. Либо может иметь место переуступка доли. Если же продажа готовых квартир приобретет массовый характер, станет нормой, потребитель быстро оценит это преимущество», - считает Евгений Поберезкин.
Игорь Михеев не согласен с этой точкой зрения. Он считает, что дольщики должны всегда иметь выбор: покупать ли готовую квартиру или в строящемся доме по более низкой цене, но и с возросшим риском.
Филиппов полагает, что все изменения на рынке недвижимости, касающиеся кредитования строительства, прежде всего ударят по потребителю, который будет дезориентирован, имея дело с предложением только готового жилья. «Оплатить полную стоимость готового жилья покупатель вряд ли сможет, а рассрочек в этой ситуации, скорее всего, не будет. Гражданам придется искать другие пути, например, приобретать жилье в кредит и переплачивать второй раз еще по ипотечной ставке. Я думаю, сегодня нужно создавать нормальные условия для работы зарекомендовавших себя строительных организаций. Тогда исчезнут и фирмы-однодневки, которые наносят вред строительному бизнесу», - считает Игорь Филиппов.
Многие аналитики полагают, что пакет из 27 законов, принятых накануне 2005 года, в число которых входит Закон о долевом участии в строительстве, в гораздо большей степени ориентирован на развитие ипотеки, чем долевого строительства. «Я считаю, что рынок недвижимости не готов к тому, чтобы застройщик продавал уже построенные объекты. В этом случае дольщик будет вынужден платить гораздо больше, чем при покупке жилье по схеме долевого участия, хотя при этом и максимально страхуясь от рисков недостроя, - говорит Ольга Явкина. - Значит, покупатель будет вынужден прибегать к ипотеке, которая таким образом искусственно стимулируется».
Другие аналитики, в частности, Евгений Поберезкин, полагают, что ипотека готового жилья – естественное развитие рынка недвижимости. «Сегодня ставки по ипотечным кредитам составляют от 15% годовых, а ежегодный рост цен на жилье – порядка 40-50%. Ипотека выгодна», - резюмирует он.
Такие цифры, безусловно, обнадеживают. Тем не менее пока даже 15% годовых для массового потребителя – порой слишком высокая ставка. Многие не могут официально подтвердить сумму дохода, и это тоже уменьшает количество потенциальных клиентов. «Поэтому спрос на рынке недвижимости неизбежно снизится, а значит, будет уменьшаться и количество строящихся объектов. Мы увидим это через несколько лет, когда будет завершено начатое строительство домов», - прогнозирует Ольга Явкина.
В осеннюю парламентскую сессию должны рассматриваться поправки в Закон о долевом участии в строительстве, вступивший в действие 1 апреля 2005 года. Это первый закон, вызвавший множество нареканий со стороны практиков строительного рынка: на каждую страницу акта приходится до 6 страниц поправок.
Основную претензию вызывает непомерный перекос между интересами дольщиков и застройщика. По словам кандидата юридических наук Романа Бевзенко, согласно закону дольщик может в любой момент в одностороннем порядке разорвать договор и потребовать выплат штрафных санкций в размере 1/75 ставки рефинансирования, что фактически равняется почти 60% годовых.
По мнению генерального директора ИК «Дом» Евгения Поберезкина, столь кабальные условия делают привлечение средств дольщиков нерентабельным для застройщика. «Более того, - предполагает он, - большое количество расторжений договоров со стороны дольщиков, решивших банально заработать на застройщике, может обескровить даже добросовестную строительную компанию, искусственно повлечь ее банкротство и создать условия для захвата компании и ее площадок».
Вполне возможно, что поправки в Закон о долевом участии не будут внесены, несмотря на активное лоббирование их большинством застройщиков и профессиональных ассоциаций строителей.
В этих условиях, по мнению некоторых аналитиков, возможно процветание всевозможных «серых» схем: заключение не договоров долевого участия, попадающих под юрисдикцию закона, а предварительных соглашений, договоров предварительного бронирования квартир и т. п.
Евгений Поберезкин рассказал, что сейчас эти схемы активно применяются в Москве и иногда – в Самаре. Они являются легальными, но не отражают сути взаимоотношений дольщиков и застройщика, а потому могут вызвать нарекания о стороны контролирующих органов.
Оптимальным выходом для застройщиков было бы не долевое строительство, практика которого сегодня фактически поставлена под удар, а продажа готовых квартир.
По словам генерального директора СК «Портал» Игоря Михеева, мировая практика строительства состоит в том, что застройщики возводят объекты не на деньги дольщиков, а на собственные оборотные или кредитные средства и продают уже готовые дома. В России такая система пока неразвита, поскольку у строительных компаний в их основной массе нет таких ресурсов. По данным «Времени», в Самаре привлекают кредитные средства для строительства компании «Волгатрансстрой», «Портал», «Град» и некоторые другие.
Михеев считает, что Закон о долевом участии имеет своей целью, во-первых, обеспечить строителям условия для продажи уже готовых объектов, а во-вторых, защитить интересы дольщиков в переходный период от строительства на их средства к строительству на средства кредитные. Главное, что такой переход будет проходить постепенно и продлится, скорее всего, несколько лет.
Как заметил «Времени» Евгений Поберезкин, возможно, подобная схема уже реализуется в Самаре. Во всяком случае, говорит он, сегодня строится порядка 150 жилых объектов, а рекламируются не более 2/3 из них. Эта пропорция наблюдалась даже летом, до того момента, когда Федеральная антимонопольная служба ограничила рекламу строящихся домов, на которые нет всего пакета разрешительной документации. «Даже если отбросить те объекты, которые компании могут строить для собственных нужд или по заказу определенных структур для удовлетворения их потребностей, достаточное количество домов строится, но не продается. Возможно, это делается для того, чтобы застройщики открыли продажи уже в построенных объектах, хотя не могу утверждать наверняка», - заметил Поберезкин.
Но сегодня строительство на кредитные деньги для многих компаний возможно скорее теоретически, чем практически. По мнению генерального директора СК «Спектр-ЭКС» Ольги Явкиной, для строительства необходима огромная сумма – несколько миллионов долларов, которую банк может выдать только под залог собственности, которой у строительных компаний, даже крупных, зачастую нет. В этом как раз и заключается основная проблема кредитования застройщиков.
Кредитование только под проект, как отметил Евгений Поберезкин, возможно, но под более высокие проценты, и это трудно назвать легальной схемой.
«Чтобы новая схема действовала, банки должны поменять тактику работы, а я этого пока не вижу», - говорит Ольга Явкина.
Другая трудность, о которой упомянул Игорь Михеев, состоит в том, что большинство банков, готовых в принципе кредитовать строительство, наряду с требованием пакета разрешительных документов ставят специальное условие – чтобы на данный объект не было заключено ни одного договора о долевом участии. «Такое ограничение многих строителей не устраивает», - заметил Михеев.
Но если проблема поступления кредитных денег будет решена, возникнет другая. Фактически, говорит Евгений Поберезкин, на рынок выйдет новый продукт – готовое новое жилье. С одной стороны, риск его покупки сводится к минимуму, с другой – обычно удорожание жилья в процессе строительства составляет 40-50% в год. То есть потребителю будет предложено более дорогое жилье.
Кроме того, считает член совета директоров ассоциации «Группа предприятий «Берег» Игорь Филиппов, строители будут вынуждены закладывать процентную ставку по кредиту в стоимость квадратного метра, что еще больше увеличит ее. «Когда дольщик приобретал квартиру в рассрочку, он не переплачивал», - утверждает Филиппов.
Как строители смогут приучить потребителя к новому продукту, пока непонятно. Но Поберезкин предполагает, что это пройдет безболезненно: по его данным, около 30% сегодняшних покупателей недвижимости интересуются «готовыми долевками», то есть число потенциальных потребителей нового формата жилья довольно велико.
«Но в большинстве случаев построенные квартиры, предлагающиеся к продаже, малоликвидные. Это те, спрос на которые невелик или которые неудачны по каким-либо параметрам. Либо может иметь место переуступка доли. Если же продажа готовых квартир приобретет массовый характер, станет нормой, потребитель быстро оценит это преимущество», - считает Евгений Поберезкин.
Игорь Михеев не согласен с этой точкой зрения. Он считает, что дольщики должны всегда иметь выбор: покупать ли готовую квартиру или в строящемся доме по более низкой цене, но и с возросшим риском.
Филиппов полагает, что все изменения на рынке недвижимости, касающиеся кредитования строительства, прежде всего ударят по потребителю, который будет дезориентирован, имея дело с предложением только готового жилья. «Оплатить полную стоимость готового жилья покупатель вряд ли сможет, а рассрочек в этой ситуации, скорее всего, не будет. Гражданам придется искать другие пути, например, приобретать жилье в кредит и переплачивать второй раз еще по ипотечной ставке. Я думаю, сегодня нужно создавать нормальные условия для работы зарекомендовавших себя строительных организаций. Тогда исчезнут и фирмы-однодневки, которые наносят вред строительному бизнесу», - считает Игорь Филиппов.
Многие аналитики полагают, что пакет из 27 законов, принятых накануне 2005 года, в число которых входит Закон о долевом участии в строительстве, в гораздо большей степени ориентирован на развитие ипотеки, чем долевого строительства. «Я считаю, что рынок недвижимости не готов к тому, чтобы застройщик продавал уже построенные объекты. В этом случае дольщик будет вынужден платить гораздо больше, чем при покупке жилье по схеме долевого участия, хотя при этом и максимально страхуясь от рисков недостроя, - говорит Ольга Явкина. - Значит, покупатель будет вынужден прибегать к ипотеке, которая таким образом искусственно стимулируется».
Другие аналитики, в частности, Евгений Поберезкин, полагают, что ипотека готового жилья – естественное развитие рынка недвижимости. «Сегодня ставки по ипотечным кредитам составляют от 15% годовых, а ежегодный рост цен на жилье – порядка 40-50%. Ипотека выгодна», - резюмирует он.
Такие цифры, безусловно, обнадеживают. Тем не менее пока даже 15% годовых для массового потребителя – порой слишком высокая ставка. Многие не могут официально подтвердить сумму дохода, и это тоже уменьшает количество потенциальных клиентов. «Поэтому спрос на рынке недвижимости неизбежно снизится, а значит, будет уменьшаться и количество строящихся объектов. Мы увидим это через несколько лет, когда будет завершено начатое строительство домов», - прогнозирует Ольга Явкина.