Сделки по доверенности не редкость на самарском рынке недвижимости. Адвокат «Коллегии адвокатов №1» Игорь Струков поясняет, что выдача доверенности на продажу квартиры сама по себе правовой природы сделки не меняет, так как в этом случае собственник осуществляет принадлежащее ему право распоряжения своим имуществом через представителя.
Генеральный директор ООО «Академия недвижимости» Ольга Фридман говорит, что основной плюс доверенности в том, что хозяин квартиры может не отвлекаться от своих дел для продажи жилья. Заместитель директора по риэлторской деятельности Поволжского центра развития Юлия Чемпинская замечает, что многие граждане имеют недвижимость не в том городе, где проживают, поэтому для них продажа по доверенности – идеальный вариант.
Все риэлторы и юристы признают доверенность законным документом, но тем не менее относятся к нему с некоторой осторожностью. Доверенность составляется нотариусом и им же заверяется. Текст доверенности при продаже квартир в основном идентичен, однако даже к тексту, составленному нотариусом, иногда при регистрации сделки или рассмотрении дела в суде возникают претензии. Покупка квартиры по доверенности несет определенный риск для покупателя. Как объяснила «Времени» заместитель директора компании «Дом» Мария Белякова, риск обусловлен тем, что покупатель не видит продавца и вынужден доверять его представителю.
Доверенность прекращает свое действие не только по истечении обозначенного в нем срока, со смертью доверителя или доверенного лица, но и в случае отзыва документа, что может произойти в любой момент по желанию доверителя. Никаких дополнительных условий для этого не требуется, только нотариальное заверение отзыва. Такую ситуацию легко могут смоделировать мошенники, не предупреждая покупателя об отзыве доверенности. Покупатель отдает деньги за квартиру, но не может зарегистрировать переход права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
«В идеале в случае отзыва доверенности, доверенное лицо обязано вернуть документ лицу, выдавшему ее, но на практике так происходит не всегда», – говорит Мария Белякова. «Более того, - говорит Игорь Струков, - лицо, выдавшее доверенность, может в любое время отменить ее или передоверие, а лицо, которому выдана доверенность, – отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав не имеет юридической силы. Также при прекращении доверенности теряет силу передоверие».
Российское законодательство в настоящее время фактически не защищает добросовестных участников сделки от мошенников. Юлия Чемпинская рассказывает, что однажды при совершении сделки по доверенности на встречу с риэлторами и покупателями пришел человек, очень похожий на хозяина квартиры. Под угрозу были поставлены интересы покупателя. Мария Беляева вспоминает несколько случаев в практике рынка недвижимости, когда сделки совершались по уже отозванной доверенности. Были и такие случаи, когда доверенное лицо заключало сделку уже после смерти доверителя. Кроме того, доверитель может полагать, что дает доверенность только на подготовку документов к сделке, а доверенное лицо оформляет документ на продажу и получение денег от покупателя.
Генеральный директор риэлторского агентства «Готика» Ярослав Вайханский рассказал «Времени» о проблеме в его практике. Доверенность была выписана на представителя покупателя, когда продавец уже получил аванс за квартиру. Однако в назначенный срок окончательный расчет с продавцом не был произведен, а документы на перерегистрацию квартиры на покупателя уже находились в регистрирующем органе. Отозвав доверенность, собственник жилья пытался обезопасить себя от потери остальной части денег и квартиры…
Уважающие себя риэлторские агентства ставят обязательным условием встречу с хозяином квартиры, если сделку предлагается осуществить по доверенности. Юлия Чемпинская, как и другие риэлторы, считает, что нужно убедиться в том, имеет ли данный человек право заниматься продажей квартиры или его роль заключается, например, только в оформлении документов. В этом случае он не имеет права брать задаток. «По доверенности мы проводим сделки только в исключительных случаях, если собственник проживает в другом городе и не может приехать или когда мы лично видели и продавца, и доверенное лицо и получили необходимые заверения в подлинности доверенности», – говорит Мария Белякова.
В компании «Берег-риэлт» уверены, что без грамотного риэлтора покупатели не смогут выявить обман, определить это по тексту доверенности невозможно, так как ее составляет нотариус. Но покупатель, безусловно, должен обратить внимание на некоторые пункты, которые обязательно указываются в доверенности: кто, когда и по какой причине ее выдал. Мария Белякова также считает, что если доверенность оформлена в соответствии с требованиями закона и надлежащим образом заверена, то простым взглядом на документ определить ее «нечистоплотность» невозможно. Для проверки подлинности и действительности доверенности нужно уточнить в нотариальной конторе, была ли она там оформлена и не отозвана ли на момент сделки.
Желательно провести личную встречу с продавцом и получить заверения в том, что он действительно давал доверенность указанному в документе лицу, знает и понимает условия, на которых доверенное лицо может провести сделку. Необходимо также выяснить, что продавец сам правомочен на заключение такой сделки, в частности, что его супруг не против ее проведения (об этом составляется нотариальное согласие). Однако даже все эти меры не гарантирует стопроцентную защиту от мошенничества: впоследствии продавец может заявить о недействительности доверенности или отозвать ее непосредственно перед сделкой.
Игорь Струков в ходе консультации обращает внимание на то, что все условия, на которых отчуждается недвижимое имущество, должны определяться в договоре купли-продажи. В доверенности, кроме данных доверителя и поверенного, указываются конкретные полномочия лица, в каких учреждениях он может представлять доверителя и какие действия совершать там от его имени. При этом обязательно указание даты совершения доверенности, в противном случае она ничтожна.
Нотариус Леонтий Вагнер признает, что покупатели идут на определенный риск, приобретая квартиру по доверенности, особенно если они производят с доверителем частичный или полный расчет. Нотариус, составляя доверенность, не имеет возможности проверить все документы о праве собственности, не может их требовать, ведь доверенность и составляется тогда, когда для сбора документов требуется время, а часть денежной суммы необходимо получить уже сейчас. Кроме того, можно составлять сколько угодно доверенностей - аннулировать их не составляет труда. Поэтому перед составлением доверенности лучше сначала заключить договор о предстоящей сделке, который также удостоверяется у нотариуса. Это снизит ее риск.