Товарищество собственников жилья создается собственниками жилых
помещений (или будущими собственниками при участии в долевом строительстве)
с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном
доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

До вступления в силу нового Жилищного кодекса 1 марта этого
года товарищество собственников жилья создавалось в каждом вновь построенном
жилом доме. Новая редакция закона освобождает застройщиков от обязанности передавать
дом на баланс ТСЖ.

Кандидат юридических наук Ольга Фомичева считает, что на практике товарищества
по-прежнему будут создаваться. В Жилищном кодексе указано, что собственники
обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Оно может осуществляться
несколькими способами, в том числе посредством заключения договора с юридическим
лицом, которое будет направлять специалистов для обслуживания и эксплуатации
дома. Но, по мнению Ольги Фомичевой, ТСЖ остается способом наиболее предпочтительным.


К этому мнению присоединяется специалист отдела общественных расследований Самарского
правозащитного центра Владимир Чибирков. Он объясняет, что застройщик действительно
не обязан больше создавать ТСЖ, жильцы сами решают, хотят ли они иметь в своем
доме такую организацию. Г-н Чибирков считает, что неосмотрительно полагаться
в делах обслуживания дома на ЖЭО, ПЖРТ, поскольку эти организации, как правило,
допускают должностные нарушения, обслуживают дом не в должном объеме, поэтому
ТСЖ остается оптимальным вариантом.

Это означает, что все проблемные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации
дома, будут разрешаться по уже привычному сценарию.

Ни для кого не секрет, что даже во вновь построенном доме могут возникнуть технические
неполадки. «Кто будет устранять такие недостатки, зависит от того, по чьей вине
они возникли: жильцов или застройщика», - говорит Ольга Фомичева.

Существует своеобразный «гарантийный срок» для обнаружения недостатков, который
устанавливается законом (некоторые неполадки могут не проявиться в первый год
эксплуатации жилья). Устранения таких технических неисправностей жильцы имеют
право требовать от застройщика. По словам адвоката Коллегии адвокатов №1 Игоря
Струкова, если в построенном доме возникают неполадки технического характера
из-за некачественных строительных работ, то в течение гарантийного срока (пяти
лет, если застройщиком не установлен более длительный гарантийный срок) неполадки
устраняются за счет застройщика. По истечении указанного срока - за счет ТСЖ,
управляющего домом. Кандидат юридических наук Роман Бевзенко утверждает, что
субподрядчики не несут ответственности непосредственно перед жильцами, все вопросы
с субподрядными организациями решает застройщик.

К мнению юристов присоединяются и застройщики. Председатель совета директоров
строительной компании «Интеграция» Александр Звягин утверждает, что если в доме
возникли неполадки, то нужно прежде всего выяснить причину, а потом уже решать,
кто их должен ликвидировать. Например, в новостройках часто ставят пластиковые
батареи, которые легко сломать при небрежном использовании. За такие поломки
застройщик ответственности не несет. После сдачи дома на тепловой узел и некоторое
другое оборудование в доме, как правило, дается гарантийный срок, в соответствии
с которым и выясняется, кто должен устранить возникшие неисправности.

Александр Звягин считает, что строительные компании заинтересованы в том, чтобы
в первые годы после строительства за эксплуатацией дома следили представители
застройщика, поскольку они наиболее четко представляют себе все особенности
объекта. Поломки в доме нанесут удар по имиджу строительной компании независимо
от того, кто в них виноват. Поэтому застройщики в первые годы предпочитают сами
следить за техническим состоянием дома и для этого передают в ведение ТСЖ тех
специалистов, которые занимались состоянием дома до его сдачи госкомиссии. Этой
же точки зрения придерживается генеральный директор строительной компании «Портал»
Игорь Михеев. Он полагает, что конфликты между застройщиком и ТСЖ возникают
тогда, когда товарищество не устраивают условия, которые ему предлагает эксплуатирующая
организация застройщика.

Большинству жильцов, по словам Александра Звягина, безразлично, какая организация
обеспечивает надлежащее коммунальное состояние дома. «Однако в ТСЖ всегда найдутся
«активисты», которые будут провоцировать конфликты между жильцами и застройщиком,
например, настаивая на замене слесаря, которого предлагает строительная компания,
на другого», - говорит Звягин.

Застройщики считают, что самый лучший способ решения конфликтов – это переговоры.
Игорь Михеев рассказывает, что в своей практике он сталкивался с недовольством
собственников жилья. Переговоры тогда велись по поводу расценок, которые предлагала
эксплуатирующая организация, входящая в строительную компанию, и объема работ,
который она должна выполнять.

Управляющий ТСЖ «Никольское» Александр Павлов считает, что текущие разногласия
между застройщиком и членами товарищества собственников жилья неизбежны. Особенно
когда выявляются недостатки в новостройке из-за некачественных работ, ошибок
в планировке. Но все они устраняются в рабочем порядке путем переговоров.

Еще одной проблемой становятся разногласия внутри самого товарищества, то есть
между его членами. Это происходит, когда кто-то из жильцов начинает делать перепланировку
квартиры или, например, переносить инженерные сети.

Александр Звягин называет и другую причину конфликта. Это Жилищный кодекс 2005
года, по которому все помещения, располагающиеся над домом и под домом, переходят
в ведение ТСЖ. Теперь застройщик может брать их только в аренду. Игорь Струков
объясняет, что в соответствии со ст. 145 ЖК РФ, к компетенции общего собрания
собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче
иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Но, по словам г-на Звягина,
многие застройщики вложили средства в оборудование, например, подвалов. Такие
проблемные вопросы, вероятно, будут решаться в судебном порядке между застройщиками
и товариществами собственников жилья.

Время