ростом цен на недвижимость, что ставит под угрозу срыва федеральную программу
«Доступное жилье». Федеральная антимонопольная служба по поручению Генеральной
прокуратуры проводит проверки на предмет возможного сговора московских строителей.
Не исключено, что такие проверки дойдут и до Самары. Местные игроки строительного
рынка уверены, что смогут доказать адекватность цен на жилье. Они также считают,
что снизить динамику роста цен введением государственного контроля не удастся.
Повлиять на это можно лишь созданием условий для увеличения объемов строительства.
В начале ноября Федеральная антимонопольная служба должна представить
результаты проверки ситуации на рынке жилья, которую она проводит по поручению
Генеральной прокуратуры. Ведомство заподозрило строителей в сговоре, результатом
которого явился непомерный рост цен на жилье – так, в Москве за 2006 год он
уже достиг 100%. Такие темпы могут привести к срыву федеральной программы «Доступное
жилье». Несмотря на то, что ипотечные ставки снижаются, уровень цен не позволяет
большинству граждан решить жилищный вопрос даже с помощью кредита: сумма ежемесячных
выплат оказывается слишком велика.
Пока проверки ведутся в столице. Но не исключено, что они будут проводиться
и в других регионах, в частности, в Самаре. По данным аналитического центра
инвестиционной компании «Дом», за последний год рост цен на строящееся жилье
достиг 50-80%, а по некоторым объектам – даже 105%. Ситуация очень напоминает
стихийный рынок конца 90-х гг., когда прибыли строителей на уровне 100% годовых
считались обычным делом.
Самарские строители полагают, что если зайдет речь о проверке их деятельности
на предмет адекватности роста цен, то они сумеют доказать обоснованность динамики
увеличения стоимости квадратного метра. По словам генерального директора строительной
компании «Портал» Игоря Михеева, цены на жилье определяются только рыночными
механизмами. «Неоднократно говорилось, что на себестоимость строительства влияют
затраты застройщиков на оформление земельных участков, проектной и разрешительной
документации, подключение к электрическим, газовым и иным сетям, стоимость отселения,
строительные материалы», - рассказал он.
Как говорит генеральный директор строительной компании «Спектр» Ольга Явкина,
рост цен на стройматериалы опережает динамику увеличения цен на квадратные метры.
«Стоимость только цемента выросла с начала 2006 года на 70%. Примерно такая
же картина по другим материалам, - утверждает Явкина. – Помимо того, нельзя
сбрасывать со счетов постоянно растущие расходы застройщиков на отселение жильцов
из ветхих домов, расположенных на будущих стройплощадках».
Генеральный директор группы компаний «Спектр недвижимости» Леонид Боярский заметил
«Времени», что если 2-3 года назад доля затрат на отселение в себестоимости
квадратного метра нового жилья составляла 2-3 тысячи рублей, то сегодня она
достигает 7-8 тысяч рублей. Причина – в росте цен на жилье вторичного рынка,
куда проводится отселение. По мнению Боярского, чтобы снизить долю затрат на
отселение в себестоимости квадратного метра, стоит строить более высокоэтажные
дома, а в этом случае речь идет о монолитно-каркасной технологии. Что, в свою
очередь, означает широкое использование цемента и арматуры, которые растут в
цене наиболее интенсивно. К тому же увеличиваются расходы на обустройство фундамента:
при высотном домостроении резко растет нагрузка на грунты.
Но, говоря о рыночных механизмах определения цен на жилье, не следует сбрасывать
со счетов и другие причины. Генеральный директор ИК «Дом» Евгений Поберезкин
выделяет еще четыре причины роста цен на строящееся жилье, помимо увеличения
себестоимости строительства. Это результат действия закона о долевом участии
в строительстве, повышение спроса, простимулированного в том числе ипотекой,
дефицит предложения и макроэкономические показатели.
В целом строители не опасаются возможных проверок, считая, что их невозможно
будет уличить ни в необоснованности роста цен на жилье, ни в сговоре. По словам
Игоря Михеева, на строительном рынке существует серьезная конкуренция, поэтому
ценовой сговор между его участниками маловероятен. Беспокоит другое: не исключено,
что будут введены государственные механизмы регулирования цен. Так, спикер Совета
Федерации Сергей Миронов предложил создать государственную строительную компанию,
которая станет диктовать ценовую политику на этом рынке, или ввести другие методы
контроля над ценообразованием.
Это предложение подверглось резкой критике со стороны участников строительного
рынка. «Освоение выделенных площадок постепенно завершается, ужесточение мер
контроля и ответственности за нарушение строительными компаниями законодательства
о долевом участии заставляет многих застройщиков прекратить продажи строящегося
жилья. Если ситуация не изменится, уже в этом или следующем году мы можем столкнуться
с полным отсутствием предложения. При тотальном дефиците цены на жилье могут
быть любыми, рост цен может достигать нескольких сот процентов. Практика распределения
дефицитных товаров по талонам и большим связям знакома гражданам нашей страны
не понаслышке, и если не будут приняты срочные меры для увеличения предложения
жилья, мы можем вновь вернуться к такой практике», - считает Евгений Поберезкин.
По мнению Ольги Явкиной, если государство намерено диктовать застройщикам условия
работы, то прежде всего оно должно установить жесткие рамки для производителей
стройматериалов. «Но это вряд ли возможно. В свое время ФАС попыталась было
приструнить «Евроцемент», который резко увеличил стоимость своей продукции,
но что из этого получилось? Ничего. А ведь строители в очень большой степени
зависят от поставщиков и производителей», - считает Ольга Явкина. Игорь Михеев
заявил «Времени»: «Возможно, Генпрокуратуре стоит обратить внимание на монопольное
увеличение цен некоторыми производителями стройматериалов. Несмотря на то, что
строители неоднократно обращали внимание на это, никаких эффективных мер по
этому поводу принято не было». По мнению Ольги Явкиной, если будет введено государственное
регулирование цен на жилье, на самарском рынке появятся новые «Содействия».
Впрочем, многие аналитики, в частности Игорь Михеев и начальник юридического
отдела ИК «Дом» Мария Белякова, указывают на то, что в российском законодательстве
отсутствуют нормы о государственном регулировании цен на приобретаемые жилые
или иные помещения. «Единственное указание существует относительно стоимости
жилья, приобретаемого по жилищным и военным сертификатам. Но этих денег, как
правило, не хватает для приобретения жилья. Граждане вынуждены либо добавлять
собственные средства, либо приобретать фактически ветхое жилье», - утверждает
Мария Белякова.
Участники строительного рынка уверены, что для снижения динамики роста цен и
повышения доступности жилья нужны, напротив, разрешительные меры, способствующие,
прежде всего, увеличению предложения. Мария Белякова относит к ним развитие
системы кредитования застройщиков и производителей стройматериалов. Леонид Боярский
подчеркивает: «Для этого необходимы кредиты европейского уровня: долгосрочные
и с низкими процентными ставками, на 20% годовых строить и развивать производство
невыгодно». Помимо этого, считает Боярский, необходима амнистия существующих
проектов, то есть тех, которые были начаты до вступления в силу закона о долевом
участии. Также он и Мария Белякова убеждены, что крайне необходимо срочно упорядочить
и очистить от коррупции схему выделения новых земельных участков. Только в этих
условиях можно будет вести речь об увеличении объемов строительства и выполнении
программы «Доступное жилье».