Аналитики рынка недвижимости отмечают, что сегмент коммерческой
недвижимости в 2005 году развивался достаточно предсказуемо. Основные показатели
развития (спрос, стоимость объектов) показывали устойчивый рост. По данным генерального
директора компании «Индэст-девелопмент» Виктора Антипова, уровень предложения
был достаточно стабильным (порядка 220 000 кв. м в месяц), с небольшой тенденцией
к увеличению и сезонными колебаниями в некоторых сегментах.

По словам главного эксперта компании «Капитал-недвижимость» Сергея Толмачева,
арендные ставки коммерческой недвижимости выросли за год на 15-35% (торговые
площади – на 25-40%, офисные – на 10-25%, складские – на 10-15%). Стоимость
помещений увеличилась также на 25-50% (торговые площади – на 20-60%, офисные
– до 30%, складские – на 7-15%).

Как заметил Виктор Антипов, происходит постепенное смещение интересов потребителей
от аренды площадей к их покупке. «Инвестиционная привлекательность и большой
экономический потенциал Самары обусловливает не только приход на самарский рынок
национальных и транснациональных корпораций, но и накопление капитала самарскими
компаниями, – говорит он. – В результате увеличивается потребность представителей
бизнеса в собственных площадях, что и определяет бурное развитие сектора продаж,
оставляя на втором плане сектор арендных отношений». С ним согласен Сергей Толмачев,
по словам которого, спрос на приобретение коммерческих помещений по сравнению
с прошлым годом увеличился на 70%.

Коммерческий директор компании «Информатика» Игорь Рязанов уверен, что переориентация
потребителя пока носит не линейный, а волнообразный характер. «В целом многие
компании желали бы иметь коммерческие помещения в собственности. Но как только
рост цен на них превышает ожидания потребителя, он склоняется к арендным отношениям.
И наоборот: когда ставки аренды растут слишком быстро, компания задумывается
о приобретении помещения в собственность. Структура компаний и их материальных
возможностей в Самаре слишком разнородна, чтобы можно было говорить об однозначных
приоритетах. Но в целом тенденция просматривается», – заметил г-н Рязанов.

В связи с бурным развитием ритэйла в Самаре и приходом крупных игроков разных
сфер бизнеса аналитики отмечают повышение спроса на офисные, торговые и складские
помещения высокого уровня: класса «В+», «А». Но пока помещений такого уровня
в Самаре мало: большинство объектов находится в стадии строительства. Что касается
складской недвижимости, то предложений к продаже в этом сегменте пока нет вообще.

В 2005 году в развитии рынка коммерческой недвижимости произошел важный сдвиг,
позволяющий выйти на него частным лицам с небольшим капиталом или тем, кто предпочитает
для приобретения помещения не изымать из оборота достаточно серьезные средства.
Два банка – Поволжский банк Сбербанка РФ и Национальный торговый банк – предложили
программы кредитования покупки коммерческой недвижимости. По мнению Игоря Рязанова,
это, с одной стороны, свидетельствует о хорошем уровне развития сегмента коммерческих
объектов, с другой – о достаточной насыщенности этого рынка, когда возникает
потребность в стимулировании покупателей, до сих пор не рассматривавших всерьез
приобретение магазина, офиса или склада.

Он добавил, что кредитование покупки коммерческой недвижимости – это, скорее,
предложение завтрашнего дня. «Банки обозначили свое присутствие на этом рынке,
предложили услугу, но пока не обеспечили ее конкурентоспособности. Все-таки
18% годовых, под которые выдаются кредиты – это слишком много. Массового спроса
на эту услугу стоит ожидать при снижении ставок хотя бы до 15%», – уверен Игорь
Рязанов. По словам менеджера по кредитам ОАО «НТБ» Ольги Проскуряковой, в ее
банке за восемь месяцев с момента внедрения такой услуги выдано пять кредитов
и еще три находятся в работе. «Но мы не занимались активным продвижением ипотеки
коммерческой недвижимости, поэтому такие сделки пока единичны, – пояснила она.
– Будет увеличиваться предложение – сформируется и спрос».

Компания «Капитал-недвижимость» предложила программу малых инвестиций (от 200
000 рублей) в коммерческую недвижимость, в рамках которой подбирается несколько
собственников для одного объекта недвижимости, который затем сдается в аренду.
Каждый из покупателей получает свидетельство о собственности на свое помещение.
По словам Сергея Толмачева, за восемь месяцев работы программы приобретено четыре
объекта, у каждого из которых шесть-девять собственников, и сегодня формируется
группа покупателей еще по шести объектам.

Участники самарского рынка коммерческой недвижимости полагают, что в 2006 году
интерес потребителей к программам кредитования и малых инвестиций станет более
ярко выраженным.

Ведущая роль офисной недвижимости

По мнению экспертов в сфере коммерческой недвижимости, сегмент офисной недвижимости
сегодня является одним из наиболее развитых и насыщенных. По данным Виктора
Антипова, только за период с января по август 2005 года было построено и введено
в эксплуатацию более 140 000 кв. м офисных площадей. Это в том числе две очереди
офисного центра «Витязь» (9 000 кв. м), «Деловой мир» (16 800 кв. м), центры
на ул. Ленинской/Вилоновской (10 000 кв. м) и на ул. Водников/Пионерской (8
200 кв. м).

Продолжается строительство еще ряда объектов, которые будут введены в эксплуатацию
в 2006-2007 гг.: офисный центр «Активный капитал» (5 500 кв. м), последующие
очереди «Витязя» (до 64 000 кв. м) и «Делового мира» (19 000 кв. м), «Лазурный»
(17 000 кв. м), «БигБен» (13 000 кв. м) и др.

Наибольшее предложение наблюдалось летом (до 215 000 кв. м), а в октябре в связи
с сезонной активизацией бизнеса объем выставленных объектов упал до 167 000
кв. м.

Средняя стоимость офисных площадей выросла с 14 700 до 23 900 рублей за кв.
м, причем рост цен был плавным в течение всего года. Офисная недвижимость, по
мнению Виктора Антипова, сыграла ведущую роль в повышении общего уровня цен
на коммерческие помещения.

Наибольшее число офисов сосредоточено в Октябрьском районе (30%), далее следуют
Промышленный (16%), Ленинский и Железнодорожный (по 15%). Наименьшее число офисных
помещений предлагается в Самарском районе (5%). Самые дорогие офисы располагаются
традиционно в Ленинском районе (в 2005 году зафиксировано предложение за 57
600 рублей за кв. м).

Как заметил Игорь Рязанов, абсолютно все офисные центры, строительство которых
велось в 2005 году, позиционировались как класс «А» («Лазурный», «Витязь» и
другие). Компания «Портал» даже заявила о строительстве здания класса «А+».


Однако, по мнению Виктора Антипова и других аналитиков, эти объекты не соответствуют
в полной мере параметрам декларируемого уровня (часто возникают проблемы с парковкой,
местом расположения и нечеткой концепцией объекта). Тем не менее продажи в таких
центрах ведутся довольно активно.

В 2005 году в сегменте офисной недвижимости было сформировано необычное предложение
на фоне традиционного долевого участия: были открыты продажи в практически построенном
центре «Струковский». Такая форма продаж быстро нашла своего потребителя, но,
по оценкам аналитиков, она вряд ли приживется на самарском рынке: большинство
строителей пока предпочитают начинать продажи еще до нулевого цикла.

Ритейлоры предпочитают аренду

Сегмент торговых помещений в 2005 году по объемам предложений площадей на продажу
занимал третье место на самарском рынке коммерческой недвижимости (от 12 000
до 24 000 кв. м ежемесячно). Большая часть таких площадей сосредоточена в Октябрьском
(33%) и Железнодорожном (28%) районах.

Рост цен происходил плавно (средняя стоимость кв. м торгового помещения поднялась
с 19 000 в январе до 28 300 рублей в декабре с пиком в 30 400 рублей в мае).


Лидировал в уходящем году сегмент торговой недвижимости по объему предложения
в аренду. По словам Игоря Рязанова, потребители торговых площадей предпочитают
именно арендные отношения, но постепенно начинают проявлять интерес к приобретению
магазинов в собственность. Тем не менее эта тенденция не настолько явная, чтобы
полностью переделать отношения в этом сегменте рынка.

По данным Виктора Антипова, в 2005 году суммарное предложение в сегменте аренды
торговых помещений составило порядка 200 000 кв. м. За последний год были открыты
ТЦ «Русь на Волге» (25 000 кв. м), ТЦ «Победа» (12 000 кв. м), вторая очередь
ТЦ «Империя-центр» (15 000 кв. м) и ряд локальных торговых центров.

Сегодня в разработке находится еще около десяти проектов: вторая очередь ТРЦ
«Парк-Хаус» (34 000 кв. м), ТЦ «Мега Сити» (58 000 кв. м), ТЦ «Бристоль» (55
000 кв. м), планируется также построить торговый центр площадью 40 000 кв. м
в районе Московского шоссе и ул. Авроры и объект на 60 000 кв. м в районе ул.
Алма-Атинской.

Конечно, не все эти объекты будут сданы в 2006 году, но к тому времени торговые
центры Самары будут насчитывать порядка 300 000 кв. м площадей, сдаваемых в
аренду. При этом на тысячу жителей города будет приходиться 269 кв. м торговой
площади (для сравнения: в Москве – около 273 кв. м).

Дефицит не отступает

В отличие от рынка офисных и торговых помещений, рынок складской недвижимости
сегодня куда менее насыщен. По словам Игоря Рязанова, основное предложение в
сегменте складской недвижимости составляет вторичный рынок, то есть объекты,
построенные еще в советские времена. Некоторые из них сегодня реконструируются,
чтобы соответствовать современным требованиям, однако не поднимаются выше класса
«С» или «В» (в отдельных случаях). «В связи с тем, что арендные ставки и стоимость
складских помещений растут медленно, инвесторы не готовы заниматься подобными
проектами, предпочитая строить офисные и торговые центры», – говорит г-н Рязанов.


Учитывая низкий класс основных предложений, крупные игроки местного и российского
рынка, приходящие в регион, предпочитают строить склады, соответствующие собственным
потребностям. Среди таких операторов – компании «Элвес», «Самара-продукт», «Национальная
логистическая компания», СЛК, «Перекресток» и другие. Основное предложение складских
помещений сосредоточено в Советском районе (36%), Кировском (22%), Октябрьском
(17%), Железнодорожном (12%) и Промышленном (11%).

По данным Виктора Антипова, общий объем предложения в 2005 году был достаточно
ровным (около 53 000 - 58 000 кв. м ежемесячно), за исключением осеннего периода.
В связи с сезонной активизацией бизнеса сначала произошел подъем предложения
до 70 000 кв. м, а затем многие эффективные объекты были «вымыты» с рынка и
предложение составило около 35 000 кв. м.

Одновременно с резким снижением числа объектов, выставленных на продажу, увеличилась
стоимость складов: в среднем с 7 800 до 10 800 рублей за кв. м.

По прогнозам игроков рынка, кардинальных изменений на рынке складских помещений
в 2006 году произойти не должно. По прогнозу Виктора Антипова, может быть построено
еще около 50 000 кв. м складов, не считая проектов крупных компаний «под себя»,
но такие масштабы строительства вряд ли удовлетворят постоянно растущий спрос.

Время