Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) распространило
информацию о том, что стандартная ставка АИЖК будет снижена до 12% годовых.
Но, как заявил «Времени» заместитель начальника отдела по работе с клиентами
и принятию решений Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) Андрей
Коростелев, если раньше стандартная ставка составляла 14%, то сейчас - 13,5%.
Кроме этого, в АИЖК ввели дифференцированную ставку, которая зависит от суммы
первоначального взноса и срока кредитования и варьируется в пределах 12-16%.

По словам Андрея Коростелева, теперь заемщик по своему усмотрению может использовать
варианты кредитования под 13,5% годовых или пользоваться дифференцированной
процентной ставкой. Последняя ставка позволяет людям, у которых большая потребность
в кредите, взять заем на 15 лет под 12% годовых. Однако приобрести квартиру
по новой программе АИЖК гражданам со «средним» достатком будет непросто, так
как первоначальный взнос за эту квартиру составит 50% от ее стоимости. Можно
предположить, что появление дифференцированной ставки связано с тем, что АИЖК
планирует привлечь к сотрудничеству новую клиентуру – представителей малого
и среднего бизнеса, чей достаток позволяет внести половину стоимости жилья единовременно.


«Пока рано говорить о том, как это изменение повлияет на рынок, поскольку было
введено только с 1 января. Сегодня рынок начал активизироваться, и в любом случае
это расширит категорию клиентуры СОФЖИ. Нам интересно, чтобы нашими заемщиками
были представители разных слоев населения», - говорит г-н Коростелев.

Эксперты рынка недвижимости полагают, что нововведения АИЖК в целом не сильно
повлияют на ситуацию, сложившуюся на самарском рынке недвижимости. Понижение
ставки на 0,5% не является значительным, учитывая интенсивный рост цен на жилье
(до 40% годовых на вторичном рынке в последние 2 года). По мнению руководителя
отдела ипотеки и кредитования АН «Визит» Анны Самарской, повышение уровня доступности
ипотечного жилья создает дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости,
в связи с чем наблюдается рост цен на жилье. «Причем зачастую повышение цен
является «искусственным», то есть продавцы необоснованно увеличивают стоимость
жилья, разумно полагая, что реализовать свою квартиру при существующем дефиците
предложения они смогут без особых проблем», - говорит она.

Кроме этого, на самарском рынке ипотеки мало кредитных учреждений, работающих
по стандартам АИЖК. Среди них Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ)
и его банки-агенты: «Солидарность», «Российский капитал», АвтоВАЗбанк, а также
тольяттинские Тольяттихимбанк, ФИА-банк и Камабанк. По мнению исполнительного
директора СОФЖИ Дании Вагаповой, смысл вновь предложенной схемы определения
ставок, в общем, прост. «Чем больше первоначальный взнос, тем меньше средств
на покупку жилья предоставляется кредитной организацией. Соответственно, тем
выше стоимость кредита (процентная ставка). Хотя, с другой стороны, наличие
собственных средств клиента говорит о его платежеспособности, возможности накапливать
активы и в той или иной степени снижает кредитные риски, так как участие собственными
средствами является дополнительным стимулом для должного исполнения клиентом
своих кредитных обязательств», - поясняет она. Тем не менее кредитная организация
должна зарабатывать на своей деятельности: исходя из этого АИЖК выстраивает
именно такую схему - чем меньше заем, тем выше его стоимость. И напротив: чем
меньше срок кредитования, тем ставка ниже. Участники ипотечного рынка, не работающие
по стандартам АИЖК, полагают, что ставка АИЖК по ипотечному кредитованию в дальнейшем
будет только снижаться. Однако это не окажет существенного влияния на рынок
в целом, так как большим спросом будут пользоваться программы, предлагаемые
коммерческими банками. Как показывает практика, ставки кредитных учреждений,
работающих по собственным ипотечным программам, гораздо ниже. По мнению главы
самарского представительства Городского ипотечного банка Елены Битяй, введение
дифференцированных ставок - в большей степени отражение общих рыночных тенденций,
основной из которых является расширение видов кредитования. «Расширение линейки
ипотечных продуктов АИЖК позволит потенциальным клиентам выбрать тот, который
соответствует его критериям. Если у клиента есть возможность сделать первоначальный
взнос в размере 50% при сроке кредитования 15 лет, то ставка по кредиту составит
12%, - говорит она. - Но если клиент может только сделать первоначальный взнос
в размере менее 30% на тот же срок кредитования, то ставка повышается до 14%
годовых». Однако г-жа Битяй считает, что большого влияния нововведения АИЖК
на финансовый рынок Самары не окажут, так как сегодня многие банки, которые
имеют собственные ипотечные программы, предлагают широкий выбор кредитных продуктов.
Как заявил «Времени» заместитель председателя правления ОАО КБ «Приоритет» Сергей
Потапов, ипотечная программа, предлагаемая банком «Приоритет», предусматривает
диапазон 11,5-14,5% в валюте в зависимости от факторов конкретной сделки. «Однако
в ипотечных программах существуют, как правило, дополнительные расходы для заемщика:
комиссии за рассмотрение заявок и за ведение счета, не говоря уже о страховании
объекта ипотеки и оценке. Тоже, конечно, за счет клиента. Поэтому простое сравнение
предлагаемых ставок ничего не даст - надо оценивать условия ипотечных программ
в комплексе. Не думаю, что это окажет влияние на рынок ипотеки в Самаре», -
добавил он.

По мнению директора «Института независимой оценки» Вячеслава Рандаева, любое
уменьшение процентных ставок снижает уровень доходности рынка. Это в первую
очередь ведет к повышению цен на сами объекты. Рынок уже начал реагировать на
этот процесс. Цены растут в связи со снижением ипотечной ставки. Стоимость жилья
выросла на 5-10 тыс. рублей с Нового года, хотя прошло не так много времени.
На рынке наблюдается нехватка предложения, так как поиск квартир – сложный процесс,
в то время как спрос увеличился. Сильно изменилась картина на первичном рынке
жилья – потребители утратили доверие к нему в связи с частым обманом застройщиками
дольщиков. В рамках кризиса первичного жилья люди, скорее всего, переориентируются
на покупку квартир на вторичном рынке, воспользовавшись дифференцированной ставкой.
Рост цен на первичном рынке способствует росту спекуляции на квартирах. Эта
категория людей будет заинтересована именно в такой схеме, так как им есть смысл
покупать квартиры с помощью «длинных» кредитов по причине роста цен в этом сегменте
рынка. Таких обращений в ипотеку много, а недвижимость по-прежнему остается
основным аккумулятором денежных средств. Банки ставки снизили, а рынок недвижимости
показал до 40% роста. Темпы роста цен, по мнению аналитиков, будут выше показателей
инфляции.

По словам вице-президента ОАО «КБ «Солидарность» Юрия Кофанова, основными причинами
уменьшения ставки стали реализация политики государства по обеспечению большей
доступности ипотечных кредитов, необходимость расширения круга потенциальных
заемщиков за счет людей, способных внести меньший первоначальный взнос (минимум
вместо 30% стал 10%), и людей, способных выплачивать более дешевые кредиты (минимум
ставки вместо 14% стал 12%), а также экономическая стабилизация и снижение инфляции
в стране. Максимальная ставка, составляющая 12% годовых, для самарского рынка
приемлема. На рынок снижение ставки окажет позитивное влияние, так как несколько
возрастет число потенциальных заемщиков, а это вряд ли серьезно изменит цены
на недвижимость. Эти тарифы вполне конкурентоспособны. Скорее, можно говорить
о том, что многие коммерческие банки не конкурентоспособны с этими тарифами.

Руководитель отдела ипотеки и кредитования АН «Визит» Анна Самарская считает,
что развитие ипотечного рынка напрямую связано с доступностью этого механизма
приобретения жилья для наибольшего круга населения. Оно характеризуется уменьшением
размера первоначального взноса, расходов по оформлению сделки, а также снижением
процентной ставки по ипотечным кредитам. Данный процесс напрямую зависит от
ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая, при наличии фактора стабильности в экономике
государства, имеет тенденцию также идти на снижение. Для АИЖК и банков она является
пределом для установления процентов по кредитам. На снижение процентной ставки
по ипотечным кредитам влияют и увеличение конкуренции между банками РФ, и приход
зарубежных кредиторов на российский рынок банковских услуг и, в меньшей степени,
желание банков существенно увеличить масштабы своей инвестиционной деятельности
за счет развития именно сектора ипотечного кредитования. Повышение уровня доступности
ипотечного жилья создает дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости,
в связи с чем наблюдается рост цен на жилье. Причем зачастую повышение цен является
«искусственным», то есть продавцы необоснованно увеличивают стоимость жилья,
разумно полагая, что реализовать свою квартиру при существующем дефиците предложения
они смогут без особых проблем. Что касается объектов долевого строительства,
то соблюдение порядка по их оформлению застройщиками значительно увеличит количество
предложений по ипотечному кредитованию данного вида жилья и позволит создать
реальную альтернативу рынку вторичного жилья.

Время