В Самаре сложилось устойчивое мнение о том, что Закон №214
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
уже стал причиной банкротств ряда строительных компаний, в том числе «Содействие»,
«Виктор-С», «Кросс». Это не так. Закон послужил всего лишь катализатором банкротств.
Те проблемы, которые сделались явными сегодня, зарождались в предыдущие годы.
«Рентабельность в строительстве уменьшается год от года, и в настоящий момент
строительные компании, допустившие промахи в выборе земельных участков под строительство,
в проектировании, ведении ценовой политики, прибыльно работать уже не могут»,
– говорит генеральный директор строительной компании «Портал» Игорь Михеев.
С вступлением в силу нового правового акта финансовая несостоятельность этих
компаний была усугублена запретом на публикацию рекламы объектов, на которые
нет разрешительной документации. Вследствие этого застройщики лишились возможности
оповещать потенциальных клиентов об объектах, привлекать новых дольщиков, зато
обратили внимание проверяющих органов, в частности, УФАС и прокуратуры.

В действительности, по мнению многих операторов строительного рынка, настоящие
проблемы еще впереди. По словам этих экспертов, многие застройщики, начиная
с апреля 2005 года – срока вступления в силу 214-го закона – заключали договоры,
не имеющие ничего общего с правовыми нормами, прописанными в документе. Речь
идет о так называемых предварительных договорах, договорах бронирования или
инвестирования, документах, подписанных задним числом, и т.д. Как заметил Игорь
Михеев, действие нового закона распространяется на объекты, разрешение на строительство
которых получено после 1 апреля 2005 года, хотя земельные участки могли быть
выделены намного раньше. Новый закон увеличивает степень финансовых рисков застройщика,
поэтому и возникают схемы, обходящие этот закон. «Законодательство не запрещает
использование этих форм, но к долевому участию они не имеют никакого отношения,
и с этой точки зрения содержание таких договоров является «филькиной грамотой»,
– заявлял «Времени» генеральный директор инвестиционной компании «Дом» Евгений
Поберезкин.

Кандидат юридических наук Роман Бевзенко сообщил «Времени», что сегодня известны,
как минимум, три схемы, по которым застройщики привлекают средства населения.


1. Договор о бронировании квартиры

Застройщик обязуется не отчуждать определенную квартиру в строящемся доме
до завершения строительства, а физическое лицо обязуется по завершении строительства
эту квартиру выкупить. Кроме того, физическое лицо вносит застройщику некую
денежную сумму, которая якобы призвана гарантировать возможные убытки последнего
в случае, если квартира не будет выкуплена. Как правило, эта сумма составляет
стоимость квартиры.

В идеале эта схема развивается так: дом достраивается, сдается госкомиссии,
квартиры регистрируются на застройщика и потом по договору купли-продажи продаются
тем, с кем заключен договор бронирования. Сумма гарантийного платежа, внесенного
физическим лицом, которая, по идее, подлежит возврату после заключения договора
купли-продажи, просто засчитывается в счет платежа за приобретаемую квартиру.

«Основной недостаток «договора бронирования» заключается в его неясной правовой
природе, во многом зависящей от того, насколько грамотно этот договор составлен.
При судебном рассмотрении спора по договору о бронировании квартиры неизбежно
встанет вопрос о его правовой квалификации. В лучшем случае он может быть рассмотрен
судом как предварительный договор купли-продажи. В худшем – его признают недействительной
сделкой. Следовательно, и защита интересов лиц, «бронирующих» квартиры, становится
делом с крайне туманными перспективами», – объясняет Роман Бевзенко.

2. Предварительный договор купли-продажи квартиры

По этому договору стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи
объекта недвижимости.

По словам Романа Бевзенко, у этого договора существует две особенности. Первая
– в предварительном договоре должен быть определен его предмет. Однако точное
техническое определение предмета недвижимости до того, как он построен, – дело
весьма неблагодарное. Возможна ситуация, что метраж построенной квартиры будет,
пусть и незначительно, отличаться от того, который указан в предварительном
договоре.

В этом случае недобросовестный застройщик может заявить о том, что в предварительном
договоре имелся в виду совсем другой объект недвижимости. Формально он будет
прав, потому как объекта, соответствующего полностью тому, в отношении которого
заключался предварительный договор, действительно не существует.

Вторая особенность. Если буквально следовать нормам Гражданского кодекса о предварительном
договоре, то следует прийти к выводу о том, что в нем не может содержаться обязательство
одной стороны уплатить денежные средства другой. На практике этим запретом пренебрегают,
что, опять-таки, может вылиться в признание этого договора недействительным
(притворным).

3. Вексельные схемы

Они основаны на использовании весьма специфической ценной бумаги – простого
векселя. Суть этих схем такова: клиент приобретает векселя застройщика на сумму,
соответствующую стоимости желаемой квартиры. После этого заключается договор
купли-продажи квартиры, по которому квартира подлежит оплате не деньгами, а
векселями застройщика.

Следует помнить о том, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит регистрации
в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области
(ГУ ФРС) и считается заключенным после регистрации. Но, как говорит Роман Бевзенко,
пока объекта физически не существует, ГУ ФРС не может зарегистрировать договор
купли-продажи, следовательно, его как договора, как юридически значимого факта,
вообще не существует. Особенность же векселя состоит в том, что это ценная бумага,
удостоверяющая абстрактное обязательство векселедателя заплатить денежную сумму.
Поэтому указание в векселях о том, что их приобретение является средством оплаты
такой-то квартиры, делает эти векселя недействительными. Получается, что приобретатель
квартиры расстался со своими деньгами, но не имеет ни малейшего шанса доказать,
что отдал их в качестве платежа за квартиру, а не потому, что хотел оказать
застройщику заем.

Таким образом, получается, что «серые» схемы, действующие сегодня на самарском
рынке недвижимости, не защищают дольщиков, если застройщик по каким-либо причинам
не исполняет договор, то есть не построит жилье, не сдаст его в предполагаемый
срок и не передаст дольщику. В лучшем случае, говорит Роман Бевзенко, застройщик,
основываясь на этих схемах, может просто вернуть вложенную сумму денег. И это
очень заманчиво для недобросовестных операторов, учитывая рост стоимости недвижимости:
можно вернуть дольщику, к примеру, $50 000 и реализовать эту же квартиру за
$70 000.

Игорь Михеев отмечает, что такие риски дольщиков, как изменение сроков сдачи
объекта, плохое качество строительства, возможность штрафных санкций по отношению
к застройщику не могут быть решены на 100% ни одним из вариантов долевого участия,
в том числе и по новому закону. «С другой стороны, «серым» договором могут быть
предусмотрены условия, устраивающие обе стороны. Кроме этого, ни один договор
не может застраховать дольщика от возможного банкротства строительной компании»,
- говорит он.

Многие игроки строительного рынка считают, что закон о долевом участии коренным
образом сломал привычную схему финансирования строительства. Поэтому, если в
ближайшие годы финансовое положение некоторых застройщиков усугубится и это
приведет к банкротству (а по прогнозам аналитиков, число строительных компаний
в ближайшие годы может сократиться в два раза), дольщики, купившие квартиры
в 2005 году по «серым» договорам, окажутся незащищенными.

Возможно, с внесением поправок в закон о долевом участии и «привыканием» рынка
к новым рамкам работы количество альтернативных, или «серых», схем уменьшится,
считает Игорь Михеев. «Многие компании и раньше предлагали, и сейчас предлагают
нормальные условия договоров. Кроме того, правительство РФ уже давно обещало
разработать типовой договор о долевом участии. Его наличие могло бы упростить
ситуацию, если, конечно, в нем были бы учтены интересы всех сторон», – добавил
Михеев. Кроме того, как рассказал «Времени» Роман Бевзенко, в ближайшем будущем
Федеральная служба по финансовым рынкам вплотную займется проверками содержания
договоров, заключаемых строительными компаниями со своими клиентами. А это,
вполне возможно, также приведет к возникновению у строительных компаний, практикующих
схемы обхода закона о долевом участии, серьезных финансовых проблем и повредит
их репутации.

Время