- Осенью прошлого года стало известно о подготовке к регистрации первых
договоров долевого участия в строительстве. Сколько их зарегистрировано на сегодняшний
день в Самарской области?

- Несмотря на то, что 1 апреля будет год со дня вступления в силу закона о долевом
участии в строительстве, предусматривающего в том числе регистрацию договоров
долевого участия, до сих пор этот нормативно-правовой акт не исполняется в полном
объеме. К сожалению, строительные компании думают не о том, как исполнять требования
данного закона, а наоборот, как найти способ их обойти. Но первые обращения
и первые регистрации уже есть. В Самаре зарегистрированы договоры долевого участия
по 2 объектам, еще один – в процессе регистрации. Это административные здания
и жилой дом. Называть застройщиков было бы неправильно: во-первых, это конфиденциальная
информация, а во-вторых, это некорректно по отношению к другим операторам рынка
недвижимости.

- Разработан ли механизм регистрации договоров долевого участия с применением
ипотечных схем, переуступки доли?

- Поскольку регистрация договоров вообще дело новое, о таких сложных вещах пока
речи не идет. Но схемы проработаны: есть закон, методические рекомендации министерства
юстиции, в которых расписан порядок наших действий. В части заполнения Единого
государственного реестра прав вопросов у нас не возникает. Со схемой переуступки
все просто: если зарегистрирован договор долевого участия, но произошла смена
инвестора, то обе стороны приходят в Главное управление Федеральной регистрационной
службы по Самарской области со всеми документами, и мы регистрируем договор
переуступки. По поводу регистрации договоров долевого участия с применением
ипотечных схем пока обращений не было. Но в принципе законодателем не отрицается
возможность инвестирования в строительство с привлечением кредитных средств.

- Почему зарегистрированных договоров так мало?

- У большинства строительных компаний нет разрешений на строительство объектов
недвижимости, а есть только документы о предоставлении земельных участков: кому
– для проектирования, кому – для строительства. Регистрация договоров долевого
участия возможна только после того, как будет подписано разрешение на строительство.
Понятно, что по таким строительным площадкам оно будет датировано теперь уже
после 1 апреля 2005 года. Следовательно, все эти объекты подпадают под действие
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости…».

- На некоторых площадках заказчиком выступает департамент по строительству.
Неужели и там не все в порядке с документами?

- По закону можно регистрировать договоры долевого участия в тех объектах, земля
под которыми находится у застройщика в собственности или на праве аренды. Когда
заказчиком или застройщиком выступают государственные органы или органы местного
самоуправления, например, департамент по строительству, земельный участок находится
в постоянном бессрочном пользовании, и эти участки и объекты автоматически выпадают
из-под контроля закона. Договоры долевого участия в строительстве таких объектов
зарегистрировать нельзя. При этом, покупая квартиры в подобных домах, граждане
рассчитывают, что участие в них государственных органов служит дополнительным
гарантом их прав как покупателя и исполнения всех условий договора.

- То есть граждане, покупающие квартиры у заказчика – государственной
структуры, оказываются менее защищенными с точки зрения закона?

- Покупать что-то у государственной структуры, которая из этого будет извлекать
прибыль, - прямо запрещенная законом процедура. Ведь привлекая инвестиционные
средства, государственные органы занимаются коммерческой деятельностью, что
им в силу прямого указания закона запрещено. Они могут строить на этой земле
социальное жилье для незащищенных слоев населения, малоимущих, но не могут привлекать
покупателей и извлекать прибыль. Но уж коль подобные строительные площадки сегодня
в городе Самаре существуют, то именно такие заказчики и должны быть гарантом
законного, своевременного, правильного возведения объектов недвижимости. А на
деле ситуация развернулась совершенно иным образом.

- Какой же выход?

- Либо менять функции заказчика, либо эту схему не применять и исполнять свои
обязательства перед инвесторами.

- Случайно ли, что департамент по строительству выступал заказчиком
в ряде объектов строительных компаний «Содействие», «Виктор-С» и «Проспект-инвестстрой»,
которые сегодня находятся в предбанкротном состоянии?

- Трудно сказать однозначно, но определенная связь здесь просматривается. Действительно,
у «Содействия» - 3 таких площадки, есть они и у «Проспект-инвестстроя», «Виктора-С».

- Руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы
по Самарской области Ольга Гальцова заявила, что договоры обманутых дольщиков
этих трех компаний будут зарегистрированы. Как это произойдет?

- Будем исходить из того, что речь шла о тех площадках, где у заказчиков или
застройщиков есть право собственности или аренды земельного участка. По данным
министерства строительства и ЖКХ Самарской области, эти три компании разрабатывали
более 20 площадок, заказчиком на порядка 6 из них выступал департамент по строительству
(земля в постоянном бессрочном пользовании), остальные - на праве аренды. Если
администрация города подготовит на эти площадки разрешение на строительство,
то станет возможно применение закона о долевом участии в строительстве, то есть
дольщики смогут обращаться к нам за регистрация договоров. Предвосхищая вопрос
о том, зачем нужна государственная регистрация, необходимо отметить, что, во-первых,
этот сегмент рынка недвижимости становится прозрачным и, значит, защищенным
от мошенничества. А во-вторых, при регистрации у дольщиков появляется право
на земельный участок, находящийся под строением, следовательно, и возможность
им распоряжаться.

- То есть все упирается в разрешение на строительство?

- Да, но и для этого сначала необходимо провести комплекс мероприятий по работе
с проектно-сметной документацией, собрать все данные и провести экспертизы проектов.
Есть, правда, еще одна проблема. Все договоры были оформлены давно, а разрешения
на строительство будут выданы в новом правовом поле, то есть после 1 апреля
2005 года. Мы не нашли ни одной нормы, которая ранее позволяла бы заключать
договоры до получения разрешения на строительство (Градостроительный кодекс
РФ 1998 года, земельные кодексы – они говорят о том, что сначала заказчику нужно
оформить все документы, а потом привлекать инвестиционные средства). В Самаре
схема диаметрально противоположная: разрешительные документы получают в процессе
строительства и привлечения денежных средств дольщиков. Соответственно, все
договоры долевого участия были заключены до получения необходимых разрешительных
документов. Вот и возникает вопрос, что делать, потому что по закону основания
для инвестиционных отношений и перечисления денег (договоры долевого участия)
должны быть датированы числом позже дня получения разрешения на строительство.
То есть договоры необходимо перезаключать, чтобы можно было их зарегистрировать.

- Насколько реально перезаключение договоров, если неизвестно, где руководство
некоторых компаний, перезаключать договоры просто не с кем?

- Я не владею ситуацией полностью, но у компаний, которые сейчас проходят процедуру
банкротства, созданы ликвидационные комиссии, и на этот период времени все полномочия
передаются им. У «Виктора-С» есть ликвидационная комиссия, у «Содействия» руководители
живы и здоровы. «Проспект-инвестстрой» – тоже пока еще «живая» компания. То
есть фирмы фактически существуют, они не исключены из реестра юридических лиц.


- Договоры, которые заключались тогда, надо полагать, не соответствуют современным
нормам…

- Я очень сомневаюсь, что они вообще соответствуют каким-либо нормам. В идеальном
варианте они должны перезаключаться в соответствии с законом.

- Сколько времени может пройти, пока все договоры не зарегистрируют?

- Трудно сказать хотя бы приблизительно. Дом дому рознь. Там, где проектно-сметная
документация готова, прошла экспертизу, департамент по строительству обещает
выдать разрешение на строительство быстро. Где проблемы с проектной документацией
(по некоторым домам «Виктору-С» ее надо готовить), там дольше. Я думаю, самый
долгий срок – это полгода для подготовки всех необходимых документов.

Контроль над прохождением документации взяло на себя министерство по строительству
и ЖКХ Самарской области. Виктор Леонтьев очень активно этим занялся, надо отдать
ему должное. Ищет инвесторов, возможности передачи функций заказчика, контролирует
прохождения проектов, экспертиз. Я уверена, что многие вопросы будут сняты,
а какие-то уже разрешены, именно потому, что взяты под контроль органами исполнительной
власти Самарской области. Со своей стороны мы с полной ответственностью можем
заявить, что в данной ситуации все необходимые меры, которые требовались от
территориального подразделения Росрегистрации, мы предприняли. Разработана четкая
и логичная схема регистрации данных договоров, абсолютно правомерная и жизнеспособная.
Создано и укомплектовано специальное структурное подразделение, занимающееся
именно регистрацией договоров долевого участия.

- На ваш взгляд, сколько сейчас в Самаре проблемных компаний, которые,
например, в течение года могут прийти к такому состоянию, в котором сегодня
находятся «Содействие» и другие?

- Сложно вести учет. У компании может быть одна площадка «чистая», а другая
неоформленная. При государственной регистрации прав на земельные участки у каждой
организации бывают свои недостатки в документах. Все они решаются в рабочем
порядке. У дольщиков другой принцип оценки проблемности компаний – насколько
она соблюдает договор. Когда комиссия под руководством Сергея Сычева вела оценку
трех компаний, к ней обращались дольщики еще нескольких фирм. К слову, потом
застройщики стали сами просить содействия в получении документов от администрации
города.

- В октябре Ольга Гальцова объявила, что дома, земельные участки под
которые были выделены с 2001 года по 1 октября 2005 года путем предварительного
согласования места размещения объекта, будут зарегистрированы. Какой объем работы
уже выполнен?

- Об объемах говорить, мне кажется, не стоит. Вы совершенно правы, такие участки
будут зарегистрированы, но только в том случае, если все документы подготовлены
в соответствии с требованиями современного законодательства. Я еще раз хочу
озвучить нашу позицию. Координационный совет принял решение считать правомерным
предоставление земельных участков под строительство как с предварительным согласованием
места размещения объекта, так и на торгах (конкурсах, аукционах): для жилищного
строительства с 30.10.2001 года по 01.10.2005, для объектов нежилого назначения
с 30.10.2001 года до внесения изменений в действующее законодательство. Такое
решение, инициированное Главным управлением Федеральной регистрационной службы
по Самарской области, значительно «продвинуло» ситуацию на рынке недвижимости
Самарской области. На данный момент, к сожалению, очень часто в документах,
поданных на госрегистрацию, имеются значительные недостатки (не хватает подписей
на акте выбора земельного участка, проект границ не соответствует акту выбора
и т. д.). В принципе, все эти вопросы решаются в рабочем порядке. После устранения
недочетов государственная регистрация происходит в оговоренный законом срок.

Время