В настоящее время в «черном списке» обществ по защите прав
потребителей – пять строительных компаний («Содействие», «ВолгоЭнергоРесурс»,
«Прогресс», «Проспект-Инвестстрой», «Виктор-С»).

«Содействие» вело строительство на площадках: ул. Бр. Коростелевых,
268, 272; ул. Никитинской, 53-55; ул. Белорусской, 19, 20; на 5 просеке, 7;
ул. Никитинской, 10; ул. Советской, 71,73,75,77; ул.Садовой, 196, 200; ул. Л.
Толстого,100; ул. Юных Пионеров, 182,184,186; ул. Степана Разина, 89 и ул. Дыбенко,
16. Для «ВолгоЭнергоРесурса» проблемным стал жилищный комплекс «Кольцо» на ул.
Антонова-Овсеенко. К «Прогрессу» предъявляют иски дольщики дома на ул. Дыбенко/4
проезда (срок сдачи – 4 квартал 2006 года, но уже ясно, что строительство не
будет закончено вовремя). «Проспект-Инвестстрой» судится с инвесторами двух
домов – на 5-й просеке/ул. Солнечной (срок сдачи – 2-й квартал 2005 года) и
ул. Тухачевского, 10 (срок сдачи – конец 2006 года, но там еще не произведено
отселение).

Начальник юридического отдела «Союза потребителей Самарской
области» Анна Янкина рассказывает, что их организация сейчас ведет 15 исков
по долевому строительству, из которых 12 – к СК «Прогресс», остальные – к компаниям,
чье финансовое положение позволяет продолжать строительство. «Думаю, наибольшее
количество исков по ООО «АПРСФ «Содействие» связано с тем, что это была одна
из компаний, имевшая львиную долю стройплощадок и, соответственно, большое число
дольщиков, заключивших договоры», – предполагает адвокат Коллегии адвокатов
№1 Игорь Струков. По словам адвоката «Коллегии адвокатов №1» Александра Иевлева,
в «Поволжском объединении по защите прав потребителей» в настоящее время находится
в производстве 30-40 исков по долевому строительству.

У большинства строительных компаний, дольщики которых становятся завсегдатаями
обществ по защите прав потребителей, сложилась затруднительная финансовая ситуация.
В арбитражном суде Самарской области рассматриваются дела о банкротстве таких
строительных фирм, как «Виктор-С» и «Проспект-Инвестстрой».

Все юристы сходятся на том, что раньше дольщики менее охотно обращались в суд.
Как правило, они пытались либо решить все вопросы с застройщиком в досудебном
порядке, либо терпеливо ждали, когда строительство объекта завершится. Юридическая
грамотность инвесторов строительства также находилась на невысоком уровне. Теперь
обращения в суд с исками по долевому строительству стали обычным делом. Обращаются
в суд уже на той стадии, когда становится ясно, что объект не будет сдан вовремя.

«Сейчас многие дольщики боятся потерять и деньги, и квартиру, поэтому при малейшей
задержке они сразу стремятся как минимум взыскать с застройщика неустойку. В
случаях, когда сроки сдачи объекта значительно нарушаются, инвесторы сразу расторгают
договор», – объясняет сложившуюся ситуацию Анна Янкина. «Если в 2003 году в
практике «Поволжского объединения в защиту прав потребителей» не было ни одного
дела, где требовалось расторжение договора, то теперь такие исковые заявления
составляют 60-70%», – говорит Александр Иевлев.

Взыскать неустойку возможно с тех строительных компаний, которые не запятнали
свою репутацию, имеют стабильное финансовое положение и документацию на строящийся
объект, но его строительство ведется, к примеру, слишком медленно, и поэтому
происходит нарушение сроков сдачи.

Требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» во всех исках одни и
те же – расторгнуть договор об инвестировании в строительство, вернуть истцу
средства, выплаченные за квартиру, с учетом перерасчета стоимости 1 кв. м в
данном объекте на сегодняшний день; взыскать неустойку за нарушение сроков выполнения
работ в размере 3% от стоимости договора, компенсацию морального вреда и затрат
на обращение за юридической помощью. «Другие иски направлены на закрепление
за собой вещного права на объекты долевого строительства, например, признание
права собственности на объект долевого строительства в строящемся доме, о признании
права собственности на долю в объекте долевого строительства, о передаче его
по акту, – объясняет Игорь Струков. – Некоторые истцы, несмотря на отсутствие
акта госкомиссии о сдаче дома в эксплуатацию, уже ставят вопрос о признании
права собственности на квартиру, на нежилое помещение, что, на мой взгляд, неправомерно,
так как строительство не завершено и объект юридически не существует».

Анна Янкина отмечает, что в последнее время дольщики перестали заключать соглашения
о расторжении договора с самим застройщиком, когда строительная компания, как
правило в течение 20 календарных дней, обязалась выплатить клиенту сумму, оговоренную
в соглашении. Выплата зачастую не производилась, и дольщик так или иначе вынужден
был обратиться в суд. Но в этом случае он уже не имел права требовать перерасчета
стоимости 1 кв. м на сегодняшний день, так как фактически договор инвестирования
считался расторгнутым. Это соглашение иногда помогало застройщику значительно
снизить сумму, которую он должен был вернуть инвестору. «Теперь дольщики в основном
расторгают договор инвестирования сразу через суд, – утверждает Янкина. В этом
случае истец имеет право требовать перерасчета стоимости 1 кв. м на момент расторжения
договора в соответствии со справкой из Торгово-промышленной палаты».

Что касается судебной практики по защите прав потребителей в области долевого
строительства, то она уже давно сложилась и довольно объемна. По словам юристов,
более чем в 90% случаев суд принимает решение в пользу дольщика. С момента подачи
иска до решения суда проходит примерно 2-3 месяца. «Суды обычно не удовлетворяют
требование о неустойке за пользование чужими денежными средствами», – говорит
Анна Янкина. Александр Иевлев уточняет, что если неустойка и присуждается, то
не превышает 50 тысяч рублей, в то время как формально она всегда больше стоимости
договора инвестирования. Суд уменьшает ее до разумных пределов, основываясь
на ст. 333 ГК РФ.

Впрочем, тот факт, что суд принял решение в пользу дольщика, еще не означает,
что деньги будут возвращены. «Часто исполнительный лист так и остается неисполненным»,
– подтверждает Игорь Струков. «В последнее время выплаты происходят редко, поскольку
судопроизводство ведется по строительным компаниям, у которых уже возникли финансовые
трудности, и они не в состоянии вернуть деньги дольщикам, – говорит Александр
Иевлев. – Поэтому если дело касается тех строительных фирм, которые находятся
в состоянии банкротства, то расторгать договор инвестирования в долевое строительство
не имеет смысла. Дольщикам следует обратиться в суд для того, чтобы признать
право собственности на объект, строительство которого не завершено. В противном
случае при банкротстве строительной компании все эти квартиры могут перейти
к другим инвесторам. Но судебная практика оформления недостроенных объектов
в собственность пока очень ограничена».

«В последнее время к досудебным попыткам дольщиков решить конфликт с застройщиком
в виде подачи претензии добавляется желание привлечь внимание власти к проблемам
строительства, начало, ход и окончание которого она должна контролировать»,
– утверждает Игорь Струков. На этом фронте наблюдаются некоторые успехи. Риэлторы
считают, что предугадать падение строительной компании заранее очень сложно.
«Каждому, кто решает вложить средства в недвижимость и выбирает строительную
компанию, прежде всего стоит посмотреть весь пакет разрешительной документации
на площадку, сравнить стоимость 1 кв. м в одном и том же районе у разных застройщиков,
чтобы понять, соответствует ли цена квартиры общей ситуации на рынке недвижимости,
– советует директор агентства недвижимости «Дом Ист» Ирина Рязанова. – Прежде
чем принять решение, дольщику стоит ознакомиться с графиком ведения строительства,
которого должен придерживаться застройщик. Если срок сдачи объекта назначен
на конец 2006 года, то, как минимум, 10 этажей 14-этажного дома уже должны быть
построены».

Время