о страховании финансовых рисков дольщиков. Однако в Самаре ни одна страховая
компания не заключает подобный договор напрямую с частным инвестором. Существует
схема, при которой дольщик перечисляет деньги строительной компании через банк.
В этом случае банк становится кредитором строительства и может застраховать
вложенные в него средства. Но и эта схема кредитования жилых объектов в настоящий
момент приостановлена.
Риски на первичном рынке жилья очень высоки. Он стремительно
развивается в основном за счет частных инвесторов – физических лиц, часть из
которых, в целях экономии, заключает договоры долевого участия на начальной
стадии строительства дома. И здесь встает вопрос страхования финансовых рисков
для дольщиков – на случай, если застройщик не выполнил свои обязательства перед
клиентом. Причины невыполнения обязательств могут быть разными. Кроме того,
если нарушены сроки подготовительных работ, территория, отведенная под застройку,
может быть выставлена на тендер и передана другой строительной компании. Пока
дом на 70% не построен, вероятность появления очередного «недостроя» очень велика.
Большинство страховщиков воздерживаются от страхования финансовых рисков в долевом
строительстве: это достаточно новый, плохо изученный и крайне трудоемкий бизнес.
Начальник отдела страхования имущества самарского филиала ОСАО «Ингосстрах»
Алексей Ласкевич главной проблемой считает отсутствие полной и достоверной информации
о застройщиках и строящихся объектах. Каждой страховой компании приходится создавать
собственную базу данных, используя все доступные источники: официальные сообщения,
публикации СМИ, новости в Интернете, сведения, поступающие от участников рынка
и дольщиков. Информация по каждому строящемуся дому может пополняться несколько
раз в день.
Директор самарского филиала страховой компании «Макс» Олег Кокорев рассказывает,
что его фирма уже имела печальный опыт в Москве, когда, казалось бы, крупная
строительная компания обанкротилась. «Риски в долевом строительстве слишком
высоки, это невыгодно страховщикам», – считает Олег Кокорев. Алексей Ласкевич
не соглашается с таким мнением. «Данный вид страхования имеет право на существование,
и развитие его зависит от многих факторов: законодательства, национальных проектов»,
– полагает он.
В настоящее время в Самаре действует другая схема. Дольщик заключает с застройщиком
договор резервирования, в котором регулируется процесс выплат: они могут быть
единовременными или помесячными. Средства поступают не строительной компании,
а в банк, который, в свою очередь, заключает договор кредитования со строительной
компанией. По окончании строительства объекта дольщик получает квартиру. В случае,
если у застройщика возникают проблемы и он не может завершить строительство,
деньги дольщика сохраняются. По такой схеме в Самаре работает Сбербанк. «Однако
в настоящее время, – говорит Олег Кокорев, – кредитование жилых объектов приостановлено
из-за скандалов, которые разразились в долевом строительстве».
Большинство страховых компаний работают только с теми участниками долевого строительства,
которые возводят квартиру за счет взятого в банке ипотечного кредита. В данном
случае страхование можно считать условно-добровольным. Банк требует от заемщика
застраховать его жизнь и здоровье, строящуюся квартиру от уничтожения, а также
риска утраты инвестиций по любым причинам. Выгодополучателем при наступлении
страхового случая является банк. Дольщик же остается один на один с собственными
рисками и потерями, фактически платя страховщику за спокойствие своего кредитора.
Благодаря неизбежности «тройственного союза» – банк, страховая компания и заемщик
– сформировался устойчиво растущий, но пока еще очень небольшой сегмент рынка
страхования финансовых рисков.
Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года федеральный закон о долевом участии,
по замыслу, должен был стать надежной правовой защитой для дольщиков. Документ
предъявлял повышенные требования к финансовой устойчивости застройщиков, предусматривал
обнародование данных по каждому проекту и обязательную государственную регистрацию
договоров участия в долевом строительстве. Однако сейчас в Госдуме идет работа
над поправками к нему.
Долевое строительство в рамках нового закона, предположительно, сделает более
прозрачным первичный рынок недвижимости и увеличит ответственность застройщика.
Снижение рисков автоматически повысит привлекательность данного сегмента страхового
рынка для СК и создаст предпосылки для его быстрого развития. Но пока на деле
он в силу не вступил.