Существует несколько схем неоднократных продаж одной и той
же квартиры, причем как в результате мошенничества, так и без преступного умысла,
то есть по недосмотру. Корень проблемы заключается в отсутствии или неаккуратном
ведении единого реестра продаж квартир в строящемся доме. По словам адвоката
«Коллегии адвокатов №1» Александра Иевлева, разные дольщики могут заключить
договор инвестирования на одну и ту же квартиру, подписанный директором и заместителем
директора, таким образом, доля реализуется два раза. Другой вариант – квартиры
в одном доме реализуют несколько операторов: застройщик и несколько риэлторских
агентств, а также субподрядчики, получающие квадратные метры в качестве оплаты
поставки стройматериалов. Третий вариант – переуступка доли, например, при инвестиционных
сделках, когда первый покупатель приобретает квартиру не для решения жилищного
вопроса, а для приумножения денежных средств, а затем реализует подорожавшее
жилье. Директор агентства недвижимости «Дом Ист» Ирина Рязанова предполагает,
что двойные продажи могут произойти, если новому застройщику передана площадка
строительной компании-банкрота. В этом случае строительная компания, реализуя
квартиры без учета интересов дольщиков, которые уже внесли деньги предыдущему
застройщику, может продать одну и ту же квартиру два раза. Такая ситуация происходит
сегодня на площадке по ул. Алексея Толстого/Ленинградской, где в 2002-2003 гг.
вели продажи компании «Росинвест» и «РосИнвестСтрой», а сегодня ею занимается
группа предприятий «Берег».

Несколько лет назад крупные застройщики ввели практику заключения трехсторонних
договоров переуступки доли, которые подписывают строительная компания, продавец
и покупатель. Это позволили снизить число случайных и ненамеренных двойных продаж.


Руководитель инициативной группы дольщиков СК «Содействие» Сергей Попилов рассказал
«Времени», что ему известны случаи двойных продаж в домах №№2 и 3 на 5-й просеке.
Часть дольщиков заключали договоры с фирмой-застройщиком, другие – с фирмой-инвестором.
Два раза были проданы примерно 10-15 квартир. По информации «Времени», ненамеренные
случаи двойных продаж были также в «Магазине недвижимости №1» - дочерней структуры
риэлторского агентства «Огни Самары». «МН №1» представлял собой дисконтную программу
по реализации бартерных квартир от субподрядчиков строительства.

Начальник юридического отдела Союза потребителей Самарской области Анна Янкина
рассказывает, что в этом случае застройщик чувствует себя в относительной безопасности,
поскольку акт мошенничества доказать очень трудно. «Согласно статье 166 ГК РФ
двойная продажа классифицируется как недействительная сделка», – комментирует
Анна Янкина.

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в
силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого
признания (ничтожная сделка). В случае двойной продажи суд обычно присуждает
квартиру тому, кто первый заключил договор долевого участия. Другому неудавшемуся
инвестору суд присуждает сумму, выплаченную по договору инвестирования, и компенсацию
убытков, то есть согласно статье 167 ГК РФ, как объясняет Анна Янкина, недействительная
сделка расторгается.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности
сделки

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой
все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре
(в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной
работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если
иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Требование
перерасчета стоимости 1 кв. м, которое дольщики выдвигают обычно при расторжении
договора, в случае двойных продаж на практике, как правило, не удовлетворяется.
За это время цены на первичном рынке вырастают настолько, что на возвращенные
средства дольщик уже не может приобрести аналогичную квартиру.

Директор ООО «Центр юридических услуг» Светлана Салихова объясняет, что если
двойные продажи установлены, а это непременно рано или поздно случится, то сразу
автоматически начинают действовать основные нормы Гражданского кодекса. Однако
чтобы дольщик был уверен, что в случае двойной продажи он вернет не только выплаченные
деньги, но и разницу в стоимости 1 кв. м, необходимо внести соответствующий
пункт в договор инвестирования. «Если строительная компания не собирается обманывать
своих клиентов, то она согласится на это дополнительное условие дольщика», –
считает Светлана Салихова. «Каждая уважающая себя строительная компания всегда
ведет реестр проданных квартир, – добавляет Ирина Рязанова. – И дольщик может
позвонить и узнать, на кого записана его квартира, и таким образом быть уверенным,
что он единственный ее владелец». Все специалисты считают, что со вступлением
в силу нового Закона об участии в долевом строительстве случаи двойных продаж
постепенно сведутся к нулю, так как с 1 апреля 2005 года все договоры долевого
участия должны быть зарегистрированы в Главном управлении Федеральной регистрационной
службы. Однако до сих пор в Самаре известно всего несколько случаев регистрации
договора через ГУ ФРС.

Время