реализации коттеджей с земельными участками: покупка земли с заключением договора
подряда на строительство в коттеджном поселке. Она лучше защищает интересы покупателей
жилья, чем существующие варианты договоров долевого участия, но действенна только
в ситуации, когда земельный участок находится в собственности у застройщика.
Эту схему уже реализует СК «Портал», ее собирается внедрить группа «Берег» и
компания RBE. Предполагается, что в дальнейшем она станет основной на рынке
коттеджного строительства.
До сих пор приобретение коттеджей в Самаре и области проходило
по схеме долевого участия в строительстве с заключением соответствующего договора.
При этом земельный участок, на котором велось строительство коттеджного поселка,
как правило, находился в аренде у строительной компании. По этой схеме происходила
реализация коттеджей, например, в поселке на 9 просеке (застройщик «Металлопторг»,
риэлтор – группа «Дисса»).
В 2006 году была предложена новая схема продаж строящихся коттеджей. Стороны
помимо договора купли-продажи земельного участка заключают договор подряда,
согласно которому продавец обязуется построить на земельном участке объект недвижимости
(дом), а покупатель, в свою очередь, - оплатить все расходы и услуги продавца.
Соответственно, покупатель выступает заказчиком, а продавец - подрядчиком строительства.
По такой схеме работает строительная компания «Портал», на днях начавшая продажи
в коттеджном поселке «Монако». Также, как заявил «Времени» директор ООО «Берег-риэлт»
Игорь Филиппов, группа «Берег» намерена предложить подобную схему при реализации
коттеджей в двух коттеджных поселках «Берега» - «Усть-Кинельский» и «Покровка».
«Эта схема возможна только в отношении тех объектов, земля для строительства
которых находится у застройщика или заказчика в собственности, - говорит Филиппов.
- Сегодня мы завершаем оформление этих двух участков и окончательно определяем
форму договора, но его принцип будет строиться именно на продаже земли и подрядных
отношениях». По его словам, в третьем коттеджном поселке «Берега» («Кинельский»),
земля под которым находится в аренде, будет применяться стандартная для сегодняшнего
дня схема договоров долевого участия. По данным «Времени», сегодня она включает
в себя несколько этапов: заключение предварительного договора о продаже, затем,
после окончания строительства, постоянный договор и регистрация права собственности
на готовый объект в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по
Самарской области.
Также, по словам заместителя директора группы RBE Андрея Маликова, схема продаж
земли с заключением договора подряда на строительство, скорее всего, будет применяться
в масштабном проекте компании по освоению Волжского района. Группе принадлежит
земельный участок в районе Смышляевки и Стройкерамики площадью 2400 га.
По словам генерального директора компании «Портал» Игоря Михеева, для Самары
это новая схема, тогда как, например, Москва работает по ней уже лет пять. «Приобретение
земельного участка в собственность является для покупателя своего рода страховкой
от возможного банкротства застройщика-подрядчика, так как в этом случае у него
в собственности остается как земельный участок, так и недостроенный объект»,
- утверждает Михеев. По его мнению, эта схема будет получать все большее распространение.
Игорь Филиппов считает, что продажа земли с одновременным заключением договора
подряда появилась из-за того, что «все ищут пути, как построить объект и одновременно
не нарушить закон». Действительно, эта схема не подпадает под действие закона
о долевом участии в строительстве, который при сложившейся рыночной ситуации
осложняет процесс строительства, но юристы не находят в ней ничего противозаконного.
По мнению Андрея Маликова, она позволяет покупателю коттеджа в кризисной ситуации
более действенно влиять на застройщика, чем иные существующие в настоящее время
схемы продаж жилья.