Нотариусы назвали самые частые ошибки при сделках с недвижимостью, которые бьют по карману и могут лишить права на имущество.

Читать документ, который подписываешь, - пожалуй, главное правило в любой сделке, особенно в сделке с недвижимостью. Но и этим правилом покупатели порой пренебрегают, читая важные бумаги по диагонали. Как избежать подобных оплошностей и не лишиться права владения дорогостоящей покупкой, рассказали специалисты Федеральной нотариальной палаты.

Подмена договора

Зачастую вместо договора купли-продажи владельцы недвижимости оформляют договор дарения. И делают они это не только для того, чтобы уклониться от налога. Мотивом подмены договора может стать желание лишить других собственников преимущественного права выкупа, когда речь идет о продаже доли.

Нотариусы предупреждают, что подобный «фокус» довольно рисковый. Во-первых, подмена договора незаконна, а значит, участники сделки рискуют налететь на штраф или статью о мошенничестве. А во-вторых, если подмена не была раскрыта, дарение может быть оспорено родственниками дарителя, кредиторами и самим дарителем. «Подарок» у покупателя несогласные со сделкой могут отсудить, а вот получит ли «одаряемый» назад потраченные средства – большой вопрос. Ведь по договору дарения одаряемый не тратит денег, и даже если он предоставит расписку об оплате, суд ее вряд ли примет. Зато эта расписка будет свидетельствовать об обмане, совершенном обеими сторонами.

Не секрет, что на рынке встречаются «профессиональные дарители» - те, кто много раз выходят на сделку с одним и тем же объектом, а затем отменяют дарение, придумывая разнообразные уловки. Хотя в случае подмены договора «даритель» тоже рискует – ему могут просто не заплатить. А поскольку он является дарителем, то и вознаграждения ему по закону не полагается.

Уклонение от налога

Стремясь избежать уплаты налога с продажи недвижимости, продавцы часто пользуются еще одной уловкой – указывают в договоре не всю сумму. Это риск и для продавца, который может потерять незафиксированную часть денег, и «убыток» для покупателя, для которого уменьшается налоговый вычет, положенный ему при покупке жилья. Также, по мнению экспертов, опасно включать в договор пункт о том, что стороны якобы полностью рассчитались до его подписания.

Забытый супруг

Эксперты нотариальной палаты советуют заключать сделку при участии нотариуса, чтобы она была максимально прозрачной и безопасной для всех. И в том числе для тех, кто может не фигурировать как участник сделки, но с чьим мнением нужно считаться. Так, квартира или другая недвижимость может быть зарегистрирована на одного человека, но если она приобреталась в браке, то, по общим правилам, вторая половина принадлежит второму супругу, отмечают в ФНП. И если "забытый" супруг своего согласия на сделку не давал, в будущем сделка может быть признана недействительной.

В подобной ситуации нотариус, у которого имеется доступ к государственным базам данных, в частности, к ресурсам ЗАГС, легко вычислит семейное положение продавца и определит, какой режим собственности установлен на недвижимое имущество, нужно ли продавцу получать согласие супруга на продажу, и оформлено ли оно. Одновременно специалист проверяет объект на предмет обременений, а также устанавливает, не является ли кто-то из участников сделки недееспособным, банкротом, не участвовал ли в отмывании преступных доходов и финансировании терроризма.

Мелким шрифтом

Мелким шрифтом можно написать все что угодно. Из-за этого многие собственники попадаются в ловушку мошенников и «по ошибке» составляют доверенность на продажу своего жилья или подписываются под условиями, которые их не удовлетворяют. Поэтому важно внимательно читать документы перед подписанием и четко прописывать в договоре все нюансы.

Указывать в документах следует и сроки выписки жильцов. К примеру, по закону в договоре купли-продажи жилья должны быть перечислены лица, сохраняющие право проживания в квартире, и продавец может даже честно указать их в документах, но обещание выписать их в течение определенного срока дать только на словах. Если пункт о сроках выписки безвозвратно упущен, уже после перехода права собственности новому владельцу упомянутые в договоре родственники продавца смогут оставаться в квартире сколько душе угодно, пока все точки над «и» не расставит суд.

«Неважные» условия

В договоре нет неважных деталей. И, несмотря на то, что многие пункты расцениваются участниками сделки как чистая формальность, на них тоже нужно обратить внимание. Как отмечают в ФНП, частая ошибка при самостоятельном заключении сделки – условия, освобождающие от ответственности или уменьшающие ответственность одной из сторон.

Также многие недооценивают «заверения об обстоятельствах», когда продавец квартиры в письменном виде заверяет покупателя, что не делал перепланировок, что у него нет долгов за «коммуналку» и неуплаченных налогов. Подобные пункты – не простая формальность. И если после передачи жилплощади вдруг выяснится, что продавец был не до конца честен, ему придется возмещать убытки, возникшие в связи с нарушением «формальных» пунктов договора, или уплачивать неустойку. Кроме того, недостоверные сведения могут стать причиной разворота сделки, когда покупатель будет вправе вовсе от нее отказаться.