Как заключить имущественную сделку, если недвижимость оформлена на ребенка?

Как заключить сделку, если недвижимость оформлена на ребенка, и на что обратить внимание, если квартира приобреталась на средства маткапитала? На эти и другие вопросы об имущественных правах несовершеннолетних ответили специалисты столичного Росреестра.

Продать старую квартиру, купить новую

Владеть недвижимостью могут не только взрослые. Однако «разница в возрасте» становится заметной лишь при продаже жилья, собственником которого является несовершеннолетний, поскольку процедура продажи такой недвижимости витиевата и требует большей бдительности от покупателя. Как отметили специалисты Росреестра, для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение или отказ выдается в письменной форме законным представителям ребенка не позднее чем через 15 дней со дня подачи запроса. За это время государственный орган должен удостовериться, не нарушает ли сделка имущественные права и законные интересы несовершеннолетнего. Но предварительное согласие - не окончательное. Оно выдается опекой, когда квартиру собираются продавать, но альтернативный вариант еще не найден.

Свое окончательное разрешение на сделку органы опеки выдадут только при условии, что ребенок будет обеспечен жильем. То есть когда квартира для покупки уже найдена. И чтобы ребенок не остался ни с чем, госорганы требуют, чтобы обе сделки – продажи старого жилья и покупки нового проходили одновременно. При этом доля несовершеннолетнего в новом жилье выделяется сразу же при подписании договора купли-продажи. Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя такого жилья, который может быть уверен, что не останется без денег и без квартиры, отмечают специалисты Росреестра.

Еще один важный момент: все сделки с участием несовершеннолетних заверяются у нотариуса.
Также к нотариусу придется обратиться, если потребуется продать квартиру, приобретенную с использованием маткапитала. Ведь такое жилье оформляется в общую долевую собственность родителей и детей с определением размера долей. Поэтому купленная на маткапитал квартира с большей долей вероятности имеет несовершеннолетнего собственника, а значит, продавцу придется заручиться согласием органов опеки и попечительства и, конечно, нотариально заверить сделку.

Прописка или право собственности?

Известно, что есть разница между регистрацией в квартире и правом собственности на нее. Большая разница и в правах несовершеннолетних. Если ребенок обладает правом собственности на объект недвижимости, он становится участником сделки, а это означает, что продать старую квартиру и купить новую, родители смогут только через органы опеки.

Если ребенок имеет лишь постоянную регистрацию в квартире, разрешение на сделку получать не нужно. Исключение составляют случаи, когда ребенок остался без родителей и (или) находится под опекой или попечением. В этом случае, с точки зрения законодательства, есть риск нарушения прав и интересов несовершеннолетнего, а значит, необходимо обращаться в органы опеки и попечительства, если у ребенка имеется только прописка в продаваемой квартире.

Узнать, выступает ли несовершеннолетний в качестве участника сделки, можно из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, где перечисляются все собственники, а также из домовой книги, из которой можно узнать обо всех прописанных в жилом помещении. Данные списки могут вообще не иметь пересечений – это нормально, поясняют в Росреестре. Если в выписке из ЕГРН фигурируют только взрослые собственники, но выписка из домой книги показала, что ребенок в квартире прописан, необходимо узнать, есть ли у продавцов другое жилье, где можно зарегистрировать ребенка.

Вопрос с регистрацией эксперты советуют решить до сделки. Но если по каким-то причинам выписать ребенка из продаваемой квартиры заранее невозможно (к примеру, если его собираются зарегистрировать в новой квартире, которая будет приобретена взамен старой), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписать ребенка в течение определенного срока после регистрации сделки. Это условие также необходимо прописать в договоре купли-продажи.

Когда ребенок дорастет до сделки?

Когда ребенок считается достаточно взрослым, чтобы совершать сделки с недвижимостью? Пока ребенку еще нет 14 лет, сделки за него и от его имени заключают родители или опекуны. Недвижимость, переданную по наследству несовершеннолетнему, также принимают взрослые. Участвовать в сделке (в том числе наследовать недвижимость) ребенок вправе с 14 лет. Но до достижения им 18 лет сделки с недвижимостью возможны только с письменного согласия законных представителей.

Как отмечают в Росреестре, родитель или опекун не вправе совершать, а попечитель – давать согласие на ряд сделок с недвижимостью без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это касается сделок по отчуждению (в том числе обмену или дарению) имущества подопечного, сделок по сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. А вот на принятие наследства несовершеннолетними гражданами, предварительного разрешения органов опеки не требуется.

Кроме того, допустимо передавать квартиру или дом обратно родителям, но только с учетом требований гражданского кодекса и при участии нотариуса. А вот подарить недвижимость от имени малолетних детей их законными представителями законом не допускается.