К чему новоселам нужно быть готовым? Как правильно оформить акт приемки? Какие права и обязанности возникают после получения ключей от квартиры? Ответы на эти и другие вопросы – в сегодняшнем выпуске «Волга-Инфо недвижимость».
Плати в любом положении
Типичная картина: в квартире еще никто не живет по причине ее неготовности к заселению - здесь идет ремонт и будущие новоселы пока не «выписались» с прежнего места жительства, между тем счета от управляющей компании приходят с завидной регулярностью. Платить или нет в подобных ситуациях?
В ст. 153 ЖК РФ сказано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилья с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Поэтому, казалось бы, новоселы не должны ничего платить до регистрации и получения свидетельства о праве собственности. Но, согласно тому же Жилищному кодексу (п. 3 ст. 153), обязанность вносить плату за жилье и услуги ЖКХ возникает не только с момента получения права собственности, но и «с момента заселения помещения в установленном законом порядке», то есть после того, как вы пришли за ключами к застройщику (в ТСЖ, управляющую компанию), осмотрели и приняли квартиру, подписав передаточный акт или другой документ о приемке-передаче жилого помещения (ст. 556 ГК РФ).
Так что имейте в виду, господа будущие собственники: несмотря на то, что долгожданного свидетельства о праве собственности у вас на руках нет (в силу объективных обстоятельств), платить за квартиру, даже если вы в ней не живете, придется.
Про факт и акт
Факт передачи «свежеиспеченного» жилья оформляется передаточным актом. Его обязательные составляющие: дата принятия квартиры; подписи лиц, передающих квартиру, и лиц, ее принимающих; подписи лиц, в присутствии которых акт был составлен (таким лицом может быть сотрудник жилищно-эксплуатационной организации, органа местного самоуправления). И если вы поставили подпись под этим документом, то по праву считаетесь жильцом нового дома. Однако для того, чтобы не омрачать радость новоселья, следует помнить, что лишь при правильной организации приемки квартиры, вам не придется устранять явные и скрытые дефекты за свой счет.
Сроки. К моменту подписания акта приема-передачи дом должен быть принят госкомиссией и иметь окончательный почтовый адрес. БТИ должно произвести обмеры всех помещений – впоследствии эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление акта.
Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же БТИ.
Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах – например, о двойной продаже или крупных строительных изъянах. В целом же, за нарушение сроков сдачи квартиры Законом «Об участии в долевом строительстве...» предусмотрена неустойка, которая определяется исходя из ставки рефинансирования Центробанка. (Более подробно об этом газета «Волга-Инфо недвижимость» писала в номере 9 от 27 мая.)
Дефекты. Следующая проблема – мелкие (или не очень) недочеты, допущенные строителями. При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он отмечает все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа «переделайте, мне не нравится», естественно, никто всерьез рассматривать не будет.
Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано – с какими именно. Однако закон «Об участии в долевом строительстве...», который действует с апреля 2005 года, дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.
Гарантии. Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома (только для домов попадающих под действие закона о долевом строительстве, а таких пока мало). Для домов не подпадающих под действие нового закона гарантийный срок не только не превышает двух лет, но и определенная редкость – в большинстве договоров подобные обязательства застройщика не прописывались вовсе.
Бумага, карандаш и фонарик
Перед тем как подписать передаточный акт, следует внимательно осмотреть свое жилище. Лучше всего это делать в светлое время суток, так как света (лампочек) в квартире наверняка не будет. При этом лучше прихватить с собой бумагу и ручку (карандаш); фонарик (зажигалку); любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку (например, зарядное устройство к мобильному телефону); желательно для проверки освещения взять с собой патрон и лампу, табуретку (стул, стремянку), но учтите, это займет немало времени.
Обязательно перепишите все номера счетчиков (электричества и воды) и все их показания. Если электрический счетчик двухтарифный, то надо снять два показания - дневной и ночной тарифы.
Фонарь вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши - сверяйте ваши номера с номерами указанными в паспорте.
В квартире нужно осмотреть в обязательном порядке следующее. Бетонные конструкции — нет ли отклонения от вертикали, местных неровностей более 5 мм. Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания штукатурным составом возможно.
Наличие трещин в несущих стенах и перекрытиях. В принципе, трещин быть не должно - монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает. И даже если вы увидите трещину, то скорее всего, это будет усадочная, а не силовая, с раскрытием менее 0,4 мм, но внимание на нее обратить надо, так же как и на присутствие незаполненных раствором монтажных стыков и швов.
Двери, окна. Осмотрите не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме. Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Целостны ли деревянные элементы окна (трещины, выпадающие сучки), надежно ли их взаимное крепление. Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
Лоджии. Обратите внимание на все вышесказанное по окнам плюс: следует проверить свободу хода при сдвигании створок (не перекашивает ли створку при движении); фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте; надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
Электрика. Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает - то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если взяли лампочку - проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами - туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. Проверьте работу звонка.
Водоснабжение канализация и отопление. Если луж в районе стояков нет - то в принципе особенно смотреть не на что. Проверьте работу запорных кранов на отводах, визуально расположение и соосность, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя, а также положение счетчиков на отводах от стояков - они не должны сильно выдаваться в глубь санузла. Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом.
Канализация. Убедитесь с помощью фонарика, нет ли трещин на тройниках и вообще наличие тройников, присутствуют ли и плотно ли закрыты крышки на отводах.
Отопление. Проверьте работу регуляторов температуры - по крайней мере, крутятся или нет, не разбит ли пластиковые элемент на нем. Осмотрите, ровно ли установлены конвекторы (батареи).
Вентиляция. Обратите внимание пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентшахт на кухне и в санузлах.
При обнаружении дефектов указываете все их в акте приемки (если список велик, то на обратной стороне акта). Уточняете сроки устранения. Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем и лампочек), то указывайте в акте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.
Итак, передаточный акт вами подписан, ключи получены, следовательно, теперь вы полноправный новосел. И уже неважно, что вы делаете в приобретенной квартире: на самом деле живете или только ремонтируете, а может быть, еще и не думали переезжать. По счетчику теперь все равно надлежит оплачивать свет и воду, по квитанции – содержание жилья, техобслуживание.
Еще не новосел
Если вы еще не подписывали указанный акт, обязанность по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг лежит на лице – юридическом или физическом, – у которого ваше новое жилье числилось на балансе. Или, говоря проще, того, у кого вы его принимали.
Итак, если вас просят оплатить свет и воду до того, как вы приняли квартиру, имейте в виду: закон не обязывает вас это делать. Это касается всех – и тех, кому в перспективе светит быть собственниками, и жильцов, которые живут по договору соцнайма, и ипотечников. Но если коммунальщики все же настаивают, можно обратиться с этим вопросом в суд – там их неправота легко доказывается.
Другое дело – договор с инвестором-застройщиком или муниципалитетом: если там есть специальный пункт о том, что новосел оплачивает расходы по содержанию своей площади от момента приемки дома госкомиссией (а не от момента передачи вам квадратных метров), деваться некуда – надо платить.
Подготовила Ольга Баркалова