Кто должен вносить квартплату и оплачивать услуги ЖКХ, если наниматель выехал, а договор социального найма не расторгнут? Похожие ситуации, которые разрешились в суде совершенно по-разному.
В 2019 году в квартире, принадлежащей администрации Ростова-на-Дону, случился пожар. Проживать в изувеченной огнем квартире наниматель не хотел и вскоре выехал из нее. Оплачивать жилищно-коммунальные услуги он перестал. И именно это обстоятельство в скором времени послужило причиной судебного спора, поскольку перед ТСЖ, обслуживающим многоквартирный дом, накопился приличный долг за «коммуналку», текущий ремонт и содержание общедомового имущества – всего 59 тысяч рублей.
Кто же должен был погасить этот долг: наниматель, который покинул жилье, не расторгнув договор социального найма, или собственник имущества - администрация?
Первым делом управдом обратился с претензией в администрацию и потребовал погасить задолженность. Получив отказ, он подал иск в Арбитражный суд. Управдом посчитал, что договор социального найма можно считать расторгнутым, так как из-за пожара жилье стало непригодным для проживания, а значит, и платить за квартиру обязан ее собственник. К тому же администрация не обращалась в суд с требованиями о признании граждан утратившими право на жилое помещение.
И областной суд, и апелляция, и кассационный суд Северо-Кавказского округа мнение ТСЖ опровергли: квартира была предоставлена нанимателю и его семье на основании договора социального найма, при этом доказательства прекращения этого договора отсутствуют. И хотя наниматель больше не проживает в квартире, именно на нем лежит обязанность по погашению задолженности за предоставленные жилищные и коммунальные услуги, а администрация является ненадлежащим ответчиком по делу. Суды постановили, что органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда. Поэтому и претензии истца, по мнению судей, были направлены не по адресу.
А вот в другой похожей спорной ситуации погашать долги за ЖКУ пришлось муниципалитету.
В Архангельске наниматель проживал в квартире, предоставленной ему администрацией. В 2014 году многоквартирный дом признали аварийным и подлежащим сносу, а через год жильцу выделили квартиру в маневренном фонде, куда он и переехал вместе с семьей. Хотя с тех пор аварийная квартира пустовала, домоуправляющая организация продолжала выполнять возложенные на нее обязанности, и к 2020 году за квартирой уже числился долг в размере 24 тысячи рублей и 1,5 тысячи рублей пени. Так же, как и в первой истории, управдом отправил претензию в адрес администрации с требованием погасить задолженность, а затем пошел по судам. Однако в этой ситуации суды встали на сторону управляющей организации.
Суды пришли к выводу, что по закону собственник несет бремя содержания своего имущества, но если у квартиры есть наниматель, обязанность вовремя платить за жилищно-коммунальные услуги лежит на нем. Если наниматель переезжает в другое место жительства, договор социального найма жилья считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст.83 ЖК РФ). При этом судьи приняли во внимание, что наниматель переехал в квартиру, принадлежащую муниципалитету, и теперь там оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Что же касается пустующего муниципального жилья, согласно нормам Жилищного кодекса (ч.3 ст.153) до заселения в него другого нанимателя расходы на содержание, ремонт и коммунальные услуги несет собственник, то есть администрация.