Испания весьма гостеприимна к иностранным инвесторам в недвижимость. Правила получения ипотеки для нерезидентов в Испании значительно мягче, чем, например, условия ипотечного кредитования для россиян в нашей стране. Испанский механизм выдачи жилищных кредитов прозрачен и прост: условия желаемого займа можно рассчитать, не выходя из дома.

Изменения климата

По оценочным данным Bank of Spain и Spanish Mortgage Association, общий объем выданных ипотечных кредитов в Испании в прошлом году достиг почти €140 млрд и стал сопоставим с валовым национальным продуктом страны (более €1 трлн). Объем ипотечного кредитования в Испании вырос с 1993 г. (тогда он составлял около €10 млрд) в 14 раз. Пик испанской ипотеки пришелся на 2006 г. В этот год банки выдали своим клиентам более €170 млрд кредитов на покупку жилья.

А вот процентные ставки до недавнего времени неуклонно снижались, достигнув в 2005 г. самой низкой отметки в 3,5% (сравним с 11% десятью годами ранее).

Во времена мирового кризиса ликвидности 90-х гг. ипотечный рынок всей Европы замер. А Испания уменьшила на 10% сумму выдаваемого кредита, повысила до 5,8% ставки – и продолжила выдавать ипотеку. Потом выросли Euribor и базовая процентная ставка по кредитам в Европе, банки стали предлагать кредиты с фиксированными процентами. И существенно изменили условия кредитования, сделав их еще привлекательнее. К примеру, крупнейший испанский банк Santander предлагает своим клиентам ипотеку на 40 лет, ее размер может достигать 80% стоимости жилья.


Ипотечный экспорт

Директор московского офиса компании Costa Real Елена Крылова констатирует, что 90% жителей Испании приобретают жилье в кредит. При этом повышение процентных ставок с 3,5% в 2005 г. до 6–6,5% в нынешнем году – потрясение для большого числа граждан страны: «Испанцы привыкли к тому, что стоимость месячной выплаты по ипотеке примерно равняется стоимости аренды жилья, – комментирует Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – А сейчас кредитный платеж немного увеличился». Иностранные же инвесторы сравнивают испанские проценты со ставками в своих странах и воспринимают эту цифру «на ура».

Конечно, столь значительная поддержка покупателей недвижимости относится в большей степени к коренным жителям страны. По словам генерального директора компании Inversiones Valdas Вальдаса Симутиса, иностранным клиентам, в частности российским покупателям, не стоит рассчитывать на ипотечный кредит более 50–60%.

Процентную сумму кредитования для россиян подтверждает и Наталья Мишур, представитель отдела администрации компании Lusa Realty: «При покупке недвижимости во всех сегментах россияне берут преимущественно пятидесятипроцентную ипотеку на 25–30 лет». Генеральный директор компании Best Altea Олег Чубин добавляет, что такое правило действует при условии, что банк оценит покупаемую недвижимость не дешевле, чем платит клиент. Доступность ипотечных кредитов для российских клиентов является одним из главных факторов принятия решения о покупке недвижимости. «Россияне активно пользуются ипотечными кредитами, в особенности при покупке жилья до €1 млн – это 70–80% клиентов», – говорит Олег Чубин.

Как отмечает большинство опрошенных экспертов испанского рынка недвижимости, готовая недвижимость и вторичный рынок кредитуются охотнее, чем новостройки, проекты off plan или земли под так называемое индивидуальное жилищное строительство. Россияне в основном берут кредит на 50–60% от стоимости покупки сроком до 30 лет с возможностью досрочного погашения кредита с минимальными штрафными санкциями. В качестве закономерности участники рынка отмечают также, что практически все российские покупатели собираются погасить кредит значительно раньше.


Сделка с банком

Процесс оформления банком ипотечного кредита занимает дополнительные 2–3 недели. Перед тем как брать кредит, необходимо открыть счет в соответствующем испанском банке. В этой стране чаще всего производится безналичное списание выплат. По условиям некоторых сделок возможен первоначальный взнос в размере 20–40%.

Национальные кредитные учреждения используют самые разные возможности, чтобы доказать свою лояльность к иностранным заемщикам. «У международных и местных банков нет существенной разницы в условиях получения ипотечного кредита, – комментирует Елена Крылова. – Но если вы приобретаете недвижимость в Испании, то правильнее будет взять ипотечный кредит в испанском банке, который привязан к местному законодательству. У него можно индивидуально просить сумму больше, чем предусмотрено по выбранной программе».

Прежде чем обращаться в испанский банк за ипотечным кредитом, нерезиденту необходимо получить идентификационный номер иностранца (NIE) в консульстве Испании по месту жительства или в ближайшем полицейском участке. Эта процедура занимает не более одного дня.

Оформление ипотечного кредита потребует от заемщика небольших дополнительных затрат. Генеральный директор компании Avenue Property Лариса Хорева перечисляет необходимые платежи: за оценку жилья представителем банка, проверку записи в Регистре собственности (аналог российского ЕГРП – единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), единовременная комиссия за открытие счета и выдачу кредита, расходы на регистрацию, оформление и выплату налогов, страховка.

Как и в России, в Испании банки взимают комиссию, связанную с досрочным погашением кредита и пени за просрочку платежа. Впрочем, этих дополнительных расходов можно избежать, если на этапе подготовки договора с банком предусмотреть и внести в него все возможные варианты.

В пакете документов, которые требуется приложить к клиентскому заявлению на получение кредита, – только самое необходимое. «Нерезидент должен подтвердить доход, составляющий сумму, в три раза большую ежемесячной выплаты по кредиту, – рассказывает Юлия Титова. – Необходима также справка с работы, документы об образовании, автобиография с описанием стажа работы и указанием ценности личности заемщика для работодателей. Справка 2-НДФЛ приветствуется. Налоговая декларация не обязательна».

Несмотря на лояльность испанских банков к иностранным заемщикам, в последнее время процедура выдачи ипотечных кредитов для россиян усложнилась. На этот факт обратили внимание представители многих риэлторских компаний. «Испанские банки стали обращать более пристальное внимание на справки о доходах в России, предпочитая налоговые декларации клиентским справкам с места работы, – говорит Олег Чубин. – Срок рассмотрения заявок остался тот же: 5–7 дней с момента предоставления документов в банк».

Отказ может поступить только в случае, если клиент не предоставил убедительных документов своей состоятельности. По словам Олега Чубина, отказы встречаются крайне редко – около 1–2% от общего количества обращений.

Трезвый расчет

Чтобы оценить банковские программы ипотечного кредитования в Испании, предлагаемые иностранцам для покупки «жилья для отдыха» или «второго жилья», обратимся к конкретному примеру. Он проиллюстрирует, как и сколько придется выплатить клиенту при покупке вторичного жилья стоимостью €200 тыс. с помощью банковского кредита. Схему расчета, основанную на ипотечной программе банка Santander, предоставила директор московского офиса Costa Real Елена Крылова.

Условия ипотечного кредита: стоимость жилья – €200 тыс., берем максимально возможную ипотеку из расчета 70%, то есть €140 тыс. на 20 лет.

Банковская процентная ставка складывается из показателя Euribor плюс 0,95%. Ставка Euribor сегодня превышает 5%, колеблется в диапазоне от 5,1 до 5,113%, для удобства расчета возьмем 5%.

Разовая комиссия банка за открытие счета и выдачу кредита зависит от фиксированной ставки в первый год выплаты. В нашем случае она составляет 6,15%. Комиссия за досрочное погашение кредита (оно возможно в первый год) – 1%.

Автор: Алена Рябова