Сегодня в стране не так много людей, способных купить квартиру сразу, за наличные. Казалось бы, остается одно – ипотека. Но так ли это на самом деле? Есть ли другие легальные и безопасные способы?
На самом деле, ответ на вопрос, поставленный выше, вполне очевиден – да, такие способы существуют. Это знает, пожалуй, каждый, кто когда-либо приобретал недвижимость. Тем не менее, несмотря на то, что люди прекрасно знают об этих альтернативных способах приобретения недвижимости, они относятся к ним очень настороженно. Оно и понятно – в новейшей истории страны есть масса примеров, когда солидные, на первый взгляд, финансовые организации, на деле оказывались пристанищами мошенников, мечтающих заполучить деньги доверчивых граждан. Опять же, в этом случае речь ведется о структурах, принимающих деньги. Почему же люди не доверяют организациям, которые, напротив, их дают?
Скорее всего, дело в элементарном отсутствии информации. Не вникнув в суть, многие начинают пугаться чего-то нового, неизвестного, ведь неизвестное всегда таит в себе некую опасность. Именно по этой причине, мы решили внимательно изучить вопрос и сегодня хотим подробно рассказать об одном способе приобретения квартиры – жилищных накопительных кооперативах, о которых многие знают по аббревиатуре ЖНК. И начнем мы с того, что обратимся к истории…
История кооперации
Так вот, обратившись к источникам, мы можем узнать, что первые, закрепленные правом осмысленные элементы кооперации, были известны еще римскому частному праву под именем договора товарищества. И в силу этого договора товарищества несколько лиц вступали "… в общение всем своим имуществом или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне".
В числе же первооткрывателей потребительской кооперации примерно в том виде, в каком мы ее знаем сейчас, были Австрия, Германия и, как ни странно, Россия. Более того, в дореволюционной России насчитывалось 16 000 кредитных товариществ. Примечательно то, что дореволюционные русские юристы считали, что общая цель кооперации – это, прежде всего устранение или уменьшение посредничества. Русское право понимало под потребительным обществом союз лиц с целью наиболее выгодно приобретать необходимые продукты и вещи путем совместной закупки. Участники потребительного общества вносили паевые взносы, участвовали в управлении делами потребительного общества и в прибылях, отвечая при неуспехе дела лишь внесенным паевым взносом.
В Советском Союзе одним из наиболее распространенных видов потребительской кооперации стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями.
После кризиса 1998 года была начата подготовительная работа по возрождению лучших мировых и отечественных традиций кооперативного движения в сфере потребительской жилищной кооперации, их адаптации к непростым условиям современной России.
Таким образом, обратившись к истории, мы понимаем, что кооперация в России возникла не «вчера», что она имеет давние традиции и отнюдь не является чем-то новым и необычным. Тем не менее, остается вопрос: почему относительно новые, распространенные финансовые инструменты, например, такие, как ипотека, до сих пор не вытеснили эту, казалось бы, устаревшую форму?
Причины появления ЖНК в России
Для того, чтобы ответить на поставленный выше вопрос, давайте посмотрим на то, что из себя представляет «наша» ипотека. Разумеется, по сути, она ничем не отличается от того, что называют ипотекой во всем мире. Тем не менее, некоторые особенности все же есть…
И основная такая особенность, которая сразу же бросается в глаза – размер ставки по ипотечным кредитам. Да, наверное, ни для кого не секрет, что средний размер ставки по ипотеке, в нашей стране значительно выше того, что доступно жителям США и большинства европейски стран. И можно бесконечно долго обвинять российские банки в жадности и бесчеловечности, не понимая причины этого явления.
А причины находятся на поверхности и никак не связаны с моральным обликом акционеров и руководителей российских банков. Все дело в том, что процентная ставка по ипотеке зависит, прежде всего, от ставки рефинансирования в той или иной стране. Это заложено в самой сути ипотечного кредита: банк берет кредит у центрального банка под его процентную ставку и выдает кредит своим клиентам под тот же процент плюс прибыль, которую он хочет получить. То есть удешевление или удорожание ипотечного кредита - это результат монетарной политики того или иного государства. Соответственно, при той ставке, которую мы имеем сегодня, в России в принципе невозможны ипотечные кредиты под «европейские проценты». Поэтому россиянам остается довольствоваться тем, что есть.
В результате, в России сложилась ситуация, когда, стремясь улучшить свои жилищные условия, люди стали брать ипотечные кредиты, не задумываясь о том, сколько они на самом деле «стоят» и что отдавать придется совсем другие деньги. Опять же, банки столкнулись с проблемой неплатежей и стали осторожнее выносить решения об одобрении кредита. На рынке сложилась ситуация, когда стали срочно требоваться новые способы финансирования для приобретения недвижимости. И как оказалось, решение уже существует. И это решение – жилищные накопительные кооперативы.
Основные отличия ипотеки от ЖНК
Чем же все-таки отличаются жилищные накопительные кооперативы от банков, выдающих ипотечные кредиты можно рассмотреть на примере достаточно известного в городах Тольятти и Казань Жилищного накопительного кооператива «Жилищные Возможности».
Первое, и, пожалуй, принципиальное отличие кроется в том, что данный ЖНК «живёт» на другие деньги, нежели банки. Как мы говорили выше – банки существуют за счет прибыли, которую получают от выдачи «дешевых» денег под более высокий процент. С ЖНК «Жилищные Возможности» совсем другая история – кооператив получает паевые и членские взносы от своих членов, что и позволяет ему осуществлять свою деятельность. Благодаря этому, кооператив может вообще не брать с пайщиков процентов.
А все потому, что в данном случае никто и никому не дает никаких кредитов. Вся суть ЖНК состоит в пополнении общей кассы деньгами, которые впоследствии тратятся на приобретение квартир для пайщиков. Пайщики оплачивают лишь квадратные метры своей квартиры, исходя из их стоимости на момент оплаты, и вносят ежемесячные членские взносы, которые идут на оплату административных и хозяйственных расходов кооператива.
Еще одним немаловажным отличием ЖНК от ипотечного кредитования является отсутствие жестких условий по вступлению в кооператив. Здесь никто не будет требовать справок о доходах и поручительств. Никто не будет проверять кредитную историю потенциального пайщика. Для вступления в кооператив достаточно лишь появиться в офисе продаж с паспортом и номером ИНН, внести вступительный взнос и стать членом кооператива. Также членам ЖНК «Жилищные Возможности» нет необходимости страховать приобретаемую недвижимость, поскольку она не заложена в банке, как в случае с ипотекой, а является собственностью кооператива до момента окончания паевых выплат.
Возможно, последний пункт может кого-то смутить, ведь люди, берущие ипотечный кредит сразу же становятся собственниками. Да, это так, но с оговоркой. Ипотечные заемщики являются собственниками квартиры, но существенно ограничены в правах. Например, они не могут продать свою квартиру. Таким образом, получается, что формальные собственники на деле обладают примерно таким же списком прав, что и члены ЖНК, не являющихся собственниками помещений в которых живут.
Еще интереснее картина становится, если произвести расчет выплат для одной и той же квартиры. Такой расчет мы производили в этом материале и выяснили, что ежемесячный платеж пайщика ЖНК «Жилищные Возможности», как минимум на 20 % ниже, чем платеж человека, взявшего ипотечный кредит при равных первоначальных взносах и сроках кредитования.
|
Ипотека под 12 % годовых (аннуитетный платёж)
|
Рассрочка от ЖНК «Жилищные Возможности»
|
|
|
Стоимость квартиры, руб.
|
1 336 282
|
1 336 282
|
|
Первоначальный взнос 50 %, руб.
|
668141
|
668141
|
|
Процентная ставка в год, %.
|
12
|
0
|
|
Ежемесячный членский взнос, руб.
|
0
|
1000
|
|
Итого ежемесячный платёж, руб.
|
9 585,88
|
6 567,84
|
Как такое возможно? Может, здесь «что-то не чисто»? Скорее всего, подобные вопросы могут возникнуть после прочтения этого раздела. И эти вопросы вполне закономерны. И для того, чтобы проверить «на чистоту» жилищные накопительные кооперативы, мы предлагаем обратиться к законодательству, регулирующему их деятельность.
Насколько законны и безопасны ЖНК
Основным нормативным документом, регулирующим деятельность жилищных накопительных кооперативов, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Пожалуй, этой информации уже достаточно, чтобы понять, что деятельность подобных кооперативов вполне законна и, что немаловажно, контролируется со стороны государства.
Тем не менее, определенные риски все же существуют. Мы допускаем, что на рынке могут быть «игроки», которые являются жилищными накопительными кооперативами лишь формально. Поэтому, чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. И прежде всего, нужно ознакомиться с Уставом ЖНК, проверить его соответствие со статьей 18 закона. Также важно убедиться в существовании ЖНК и заказать выписку из ЕГРЮЛ и понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения, с числом приобретенных через него квартир. Мы можем и дальше перечислять способы проверки ЖНК, но, пожалуй, самый действенный способ – обратиться в жилищный накопительный кооператив, где сотрудники сами предоставят вам необходимую информацию и подтвердят законность своей деятельности.
И, пожалуй, самым веским аргументом в пользу ЖНК, является тот факт, что деятельность кооперативов активно обсуждается на высшем уровне. Так, в феврале 2016 года, председатель парламентской фракции партии «Справедливая Россия» в Государственной Думе Сергей Миронов предложил президенту Путину поддержать жилищно-накопительные кооперативы. По мнению парламентария, господдержка организаций ЖНК позволит гражданам без страха быть обманутыми решать вопрос с приобретением жилья. Миронов доложил, что данная практика получила положительные оценки, однако не всегда находит доверие у россиян. Именно с такой мысли мы начали этот материал, и, как видите, она беспокоит не только нас…
Подводя итоги, хочется отметить, что жилищные накопительные кооперативы – это легальный, выгодный и законный продукт эволюционирующего рынка недвижимости. Продукт, созданный задолго до того, как появился пресловутый «квартирный вопрос» и который просуществует еще долгое время и будет существовать даже тогда, когда мы будем иметь ипотечные ставки на уровне мировых.
Разумеется, как и в любом деле, важно знать, куда обращаться. Мы, со своей стороны, рекомендуем ЖНК «Жилищные возможности» - один из крупнейших кооперативов республики Татарстан, сотрудники которого оказали нам неоценимую помощь в подготовке этого материала. Также здесь подробно ответят на любые вопросы, связанные с деятельностью кооператива и расскажут об условиях вступления в ЖНК.
Решение банка России от 13 августа 2014: присвоить регистрационный номер 187 записи о ЖИЛИЩНОМ НАКОПИТЕЛЬНОМ КООПЕРАТИВЕ "ЖИЛИЩНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ" и включить сведения о нем в реестр жилищных накопительных кооперативов. В целях обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива формируется резервный фонд, размер которого определяется уставом ЖНК "Жилищные возможности.
Телефон: (8482) 700-272; 955-565.Сайт: znk-kzn.ru
Адрес офиса продаж: г.Тольятти, ул.Дзержинского, д. 52.