Перспективы кроются в деталях
Если посмотреть на ситуацию со стороны, то проблески надежды, что рынок вдруг очнется и отправится в рост, практически не заметны: покупательская способность в Тольятти падает, доступность ипотечных кредитов на крайне низком уровне, да и потенциальные покупатели пока предпочитают переждать смутные времена с минимальным набором обязательств.
На этом фоне достаточно «оптимистично» звучат данные из федерального центра, где чиновники Министерства строительства и ЖКХ посчитали, что за последние десять лет количество семей, имеющих материальный потенциал для приобретения жилья, в том числе при помощи кредитных ресурсов, повысилось втрое и сейчас их доля равна 27,5%.
Возможно в Тольятти расклад получится несколько иной, но если отбросить эмоциональные оценки, перейдя на язык цифр, то станет понятно, что рынок недвижимости никуда особо и не рухнул. Несмотря на крайне низкий спрос, ощутимого обрушения ценников на протяжении текущего года так и не произошло. Тем более, вряд ли это случится осенью, когда на рынке традиционно наблюдается всплеск сезонной активности. По оценкам участников рынка сегодня на нем наблюдается самый настоящий застой, с небольшим откатом к ценникам 2-3 годичной давности. Так, по данным городской базы недвижимости «Волга Инфо» средняя стоимость квадратного метра в январе 2015 года составляла порядка 45 000 рублей, а в сентябре — в районе 43 000 рублей. За 9 месяцев падение составило 4-6%. Если в конце 2014 года «однушка» московской планировки оценивалась в 1766 тыс. рублей, то уже к сентябрю 2015 года — 1646 тыс. рублей. Но это если ориентироваться на средние показатели. В каждом конкретном случае цены могут «гулять», что говорится «от и до». Все зависит от срочности продажи и настойчивости покупателя. Пока продавцы терпеливо «держат оборону». Предложений на рынке действительно великое множество, однако ситуация может измениться в любой момент и сценарий развития событий может быть реализован самый разный.
«За последние 18 лет кривая цен на рынке недвижимости напоминает «американские горки». В 1997 году 1-комнатная «москва» стоила 70-80 тыс. рублей, в 1999-ом, первую ипотеку своим клиентам я брала под 28% на 2-ку, которая стоила 450 т.р.. Было всё: стремительный рост доллара, дефолт, рост цен на 50 т.р. в неделю. И было действительно сложно: очень мало предложений, не отлаженная система банковских ипотечных кредитов, очень низкий уровень зарплат – и при этом цены на квартиры выросли в… 26 раз: к началу 2008 года 1-комнатная «москва» стоила 2 млн. рублей», - отмечает тенденции рынка недвижимости его старожил Елена Алексеева.
Новое и забытое старое
Впрочем, кроме падения уровня доходов и снижения доступности ипотечных кредитов называется и еще одна причина вялотекущего застоя на вторичном рынке недвижимости — это увеличение объемов строительства. Такого количества новостроек в Тольятти не наблюдалось давно. У людей появилась возможность выбирать. И многие стали делать выбор в пользу нового жилья. Как бы не развивалась ситуация на рынке новостроек, но пока спрос в этом сегменте есть и банки при помощи государства готовы кредитовать покупателей. На 2015 год запланировано построить и сдать в эксплуатацию 275 тыс. кв. метров. Скорее всего действительность эти показатели откорректирует в меньшую сторону, однако вектор уже задан и рано или поздно количество предложений на первичном рынке составит весомую массу.
Да и про загородные поселки тоже не стоит забывать. Если раньше обитатели городских квартир к ним относились настороженно, то теперь количество новоселов в этом направлении растет с каждым годом. Даже при имеющихся недостатках, такой формат проживания вполне устраивает многих горожан. Впрочем у каждого из рынков есть свои плюсы и минусы. И тут уже каждый выбирает свой вариант: вторичка, первичка или загородный таунхаус.
Выбирать и торговаться
Говоря о сроках восстановления рынка «вторичной» недвижимости риэлторское сообщество сходится во мнении, что произойдет это не в ближайшее время, и не сразу.
«В моем понимании фаза восстановления рынка, когда недвижимость будет поступательно расти в цене, как это происходило последние лет пять, наступит не раньше чем через 1,5 — 2 года. К этому времени должна улучшиться как экономическая ситуация в стране вообще, так и ситуация в автомобильной промышленности, в частности» - делится своим прогнозом управляющий агентством недвижимости «Русские традиции» Дмитрий Полицемако.
Сроки действительно называются разные, но скорее всего, какого-то серьезного роста вряд ли стоит ждать в самое ближайшее время. Логичнее предположить, что на привычные рельсы рынок выйдет не ранее 2017 года. И это при самом оптимистичном раскладе. Весной текущего года многие участники рынка уже высказывали надежду, что уже осенью он оживет, но ожидаемого рывка так пока и не случилось. Конечно, можно рассчитывать на то, что рынок оживет с приходом на него сертификатов «Молодая семья», можно традиционно уповать на новые задумки государства. Недавние заявление о связанной ипотеке, которая подразумевает приобретение квартиры на вторичном рынке по низкой процентной ставке, пока лишь проект на бумаге. Когда он будет реализован и будет ли реализован вообще, пока большой вопрос. Впрочем в любой ситуации можно найти, как негативные моменты, так и положительные. «В условиях, когда спрос находится на низком уровне можно выбирать из большого количества предложений, торговаться и купить самый достойный вариант» - не без доли оптимизма оценивает текущий момент на рынке недвижимости директор АН «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин.
И в своем мнении он не одинок. «Я не устаю повторять: меняться, меняться и ещё раз меняться! Глаз радует обилие вариантов, душу греет сговорчивость покупателей. Высший пилотаж – найти прямой или круговой обмен. И ко всеобщей радости и удивлению, быстро и элегантно выйти на сделку без долгой и изнурительной продажи» - делится своим подходом к делу в новой ситуации Елена Алексеева .
Мнения профессионалов
Чего ждать от рынка жилья?
Наталья Кормухина, директор АН «АДАМАНТ»
Хочу заметить, что цены на рынке недвижимости на сегодняшний день вполне разумные.
Люди, в большинстве своем, находятся в ожидании. Прежде всего покупатели, которые ожидают дальнейшего падения цен на жилье, но цены снизились только у тех, кому надо срочно продать (например: объекты под ипотекой или хозяева которых приняли решение переехать в другой город.) Продавцы, в свою очередь, не готовы снижать цену на свою недвижимость.
Рост цен возможен на первичном рынке недвижимости. Это обусловлено исключительно экономической ситуацией в целом, например: рост цен на строительные материалы, а соответственно и удорожание строительства.
Не исключаю, что уже в ближайшее время мы сможем наблюдать картину оживающего рынка недвижимости. Создаются новые семьи, рождаются дети, появляются новые возможности, и недвижимость всегда востребована.
И чтобы не говорили о преимуществах первичного рынка недвижимости, думаю, вторичка будет пользоваться более повышенным спросом у покупателей. У нее есть целый набор преимуществ. Если говорить о первичном рынке, то стоит обратить внимание на бюджетные варианты, в том числе и предложения по загородной недвижимости. Все больше горожан обращают на них свое внимание.
Елена Алексеева, директор АН «Алексеева и К»Вчера мне позвонили три банка с очень выгодными предложениями по ипотеке. Это плюс к тем семи, с которыми мы плотно работаем. Ставки по ипотеке многие банки снизили до 12,4%, в среднем – 14%, а на новостройки – меньше 11%, только бери! Рассмотрение происходит почти мгновенно: 1-2 дня, причём очень хочется похвалить отдельные банки за удобство он-лайн переписки, оперативность и профессионализм. Государственные программы доступного жилья работают. Сертификаты «молодая семья», «материнский», «ветеранские», военные, переселенцы и прочие – эту группу можно назвать «неизбежными покупателями». Не отказываться же от государственных денег? Они – реальные потребители ипотечных программ. Осенью традиционный сегмент – покупатели «северяне» (Хантымансийск, Н.Уренгой и прочие) – это «чистые деньги». Стройки окружили город со всех сторон, причём прямо на глазах они растут и процветают. Квартиры – на любой вкус: от бюджета до элиток – и все разбирают.
Ну, вот… а как же кризис??? Конечно скачки на фондовом и долларовом рынках, Сирия, Европа, Китай, Украина, а также местные «особенности» - сокращения, не слишком-то высокий уровень заработной платы и непонятная ситуация с градообразующими предприятиями сказываются на покупательской способности тольяттинцев. Цены упали… Но не рухнули! Реально выгоднее стало брать ипотеку. Реально выгодно покупать, особенно если не жадничать, а обратиться к толковому риелтору, который тактично, но основательно уменьшит цену покупки.
«Особую осторожность» проявлять нужно разве что, так называемым, «игрокам на рынке недвижимости», но они почти исчезли: нет смысла вкладывать деньги в квартиры, цена на которые неизбежно падает. И с чистыми продажами лучше повременить, если конечно есть такая возможность. Радует, что фраза «Я никуда не спешу», касаемо к снижению цены, потихоньку уходит в прошлое. Люди поняли за лето, что переводится она так: «Я готов каждый месяц терять 100 тыс. рублей».
За время моей работы перед глазами прошло множество абсолютно разных историй. Поняла одно: разумный подход, холодный анализ своей ситуации, уверенность в себе и безупречная работа вашего риелтора, залог того, что даже в кризис ваша сделка получится и выгодной и удачной.
Сысуева Евгения, руководитель АН «Лиана» Рынок недвижимости, как любой рынок, подвержен постоянным изменениям или корректировкам в ответ на изменение спроса и предложения. На сегодняшний день рынок жилья в Тольятти спокоен. Спрос находится на крайне низком уровне. И тому есть объективные причины: сокращения рабочих мест на предприятиях города и как следствие - рост безработицы, неуверенность людей в завтрашнем дне.
С другой стороны, на территории города появляется много новых домов. За прошедшие два года новостроек возведено в несколько раз больше, чем за последние несколько лет. Однако, к большому сожалению их качество, зачастую, оставляет желать лучшего. Но это не останавливает людей в стремлении жить в новых домах.
И если рассматривать вариант с «первичкой», то квартиру в новостройке лучше всего приобретать на ранних стадиях строительства дома. В таком случае она будет в значительной мере дешевле, чем после того, как ее сдадут в эксплуатацию. К плюсам квартир на первичном рынке можно отнести то, что банки с удовольствием оформляют ипотечные кредиты на такое жильё, а также в некоторых случаях есть возможность договориться с самим застройщиком об отсрочке платежа. При этом при всем, спрос на «вторичку» вряд ли уменьшится и сохранится на традиционно высоком уровне.
Думаю, что в ближайшее время цена квадратного метра сильно не изменится. особых предпосылок для резкого роста цен на недвижимость не видно, но и сильно падать им причин тоже нет.
Дмитрий Никуров, начальник отдела АН «Навна -Консультант»К сожалению, на текущем этапе, рынок вторичной недвижимости просел. И просел серьезно. Когда он начнет восстанавливаться трудно прогнозировать, но думаю, что произойдет это не раньше следующего года. На текущее положение дел накладывает отпечаток тот факт, что Тольятти по прежнему находится в прямой зависимости от работы одного предприятия и смежных с ним производств. Большое количество сокращений на предприятиях города тоже не добавляют оптимизма. Многие люди, в поисках работы и более качественной жизни, покидают город и выставляют свою недвижимость на продажу. Предложений о продаже сейчас очень много. И если раньше большая ставка при покупке квартиры делалась на ипотеку, то сейчас очень большой процент отказов от банков.
Думаю, что осенью ситуация несколько стабилизируется, и стоимость квадратного метра не будет подвержена таким уж большим колебаниям. Стабильность на рынок принесет, прежде всего, действие федеральной программы «Молодая семья». Порядка 700 семей стали обладателями сертификатов, которые вскоре уже появятся на рынке недвижимости. Что будет дальше? Пока затрудняюсь сказать.
С другой стороны, несмотря, на казалось бы, тяжелую ситуацию на рынке вторичной недвижимости, активно ведется строительно новостроек, активно набирает популярность загородная недвижимость. Людям есть из чего выбирать и наверное это хорошо. Не смотря на некоторые пессимистичные прогнозы город растет, город расширяется.
Алексей Кирюшин, директор АН «Русская жемчужина»Сегодня на рынке недвижимости Тольятти мы наблюдаем некоторое затишье. Причин такому состоянию рынка несколько. Прежде всего, это относительная дороговизна ипотечных продуктов, многие из которых стали недоступны потенциальным покупателям. Федеральные жилищные программы, с которыми многие связывают оживление рынка, тоже пока не реализованы в полном объеме. Накладывает свой отпечаток и сезонный фактор: только - только закончилось лето - время затишья на рынке недвижимости. Но с другой стороны, это время — когда наиболее комфортно на рынке себя чувствуют покупатели. В условиях, когда спрос находится на низком уровне можно выбирать из большого количества предложений, торговаться и купить самый достойный вариант.
С начала года, на протяжении восьми месяцев мы наблюдали поступательное снижение стоимости квадратного метра. Где-то на десять, а где-то и на двадцать процентов. Но, думаю, что уже осенью цена квадратного метра отыграет своё и позиции продавцов на рынке станут более устойчивые.
Покупателям же хочу посоветовать больше обращать внимание на ту недвижимость, которая подходит их предпочтениям и потребностям. И речь в данном случае идет не об инвесторах, которые вкладываются в недвижимость. Их в Тольятти немного. В основном люди приобретают жилье, чтобы в нем жить.
Сегодня особенно отчетливо прослеживается желание людей обустраивать свою жизнь в новом, только что построенном жилье. В том числе и потому, что цена «вторички» несколько выше, чем цена новостройки.
Активно развивается и загородная недвижимость, обращая на себя внимание потенциальных покупателей. В последние годы она становится все более доступной. А у человека, имеющего в собственности городскую квартиру, и вовсе появляются дополнительные возможности. Он может продать ее и купить недвижимость за городом по меньшей цене. Вариантов продажи -покупки на рынке недвижимости становится все больше и это на руку покупателям, которым есть из чего выбирать, исходя из разных финансовых возможностей.
Дмитрий Полицемако, управляющий АН «Русские традиции»В моем понимании фаза восстановления рынка, когда недвижимость будет поступательно расти в цене, как это происходило последние лет пять, наступит не раньше чем через 1,5 — 2 года. К этому времени должна улучшиться как экономическая ситуация в стране вообще, так и ситуация в автомобильной промышленности, в частности.
На текущий момент, скорее всего, будем наблюдать стагнацию рынка с небольшими колебаниями в сторону роста. Особенно это будет заметно в конце календарного года, когда начинают реализовываться федеральные жилищные программы. В летний период времени будет традиционный спад.
На протяжении всего этого года рынок находится под действием макроэкономической ситуации в стране. Тольятти, в этом плане, не исключение. Он пострадал даже в большей степени, чем другие города. К уже имеющимся проблемам здесь добавились и проблемы в автомобильной промышленности. Положительно же влияет на рынок недвижимости тот факт, что банки идут по пути снижения ипотечных ставок и продолжается выдача жилищных сертификатов по жилищным программам. Это пока работает в плюс. Но отрицательные факторы пока имеют более сильное влияние.
Поэтому, встав перед выбором, на какой рынок обратить внимание для покупки недвижимости — первичный или вторичный, потенциальным покупателям нужно быть очень внимательными. Если нужно жилье здесь и сейчас — это однозначно вторичный рынок. Если жилье рассматривать как инвестицию — то это первичный рынок.
Елена Арисова, директор ЮА «Арисовых» Падение рынка недвижимости, на наш взгляд (а у нас в агентстве подобные вопросы обсуждаются коллегиально) сменится фазой его восстановления при стабилизации в нашем городе прежде всего экономического положения на АВТОВАЗе - градообразующего предприятия. Рынок недвижимости в Тольятти всегда находится под действием экономических факторов, а они сегодня увы не положительные. Мы полагаем, что в связи с наступлением осени- сезона предшественника нового года, а значит, и новых перемен, стоимость квадратного метра будет повышаться, но недолго и незначительно. Если речь идет о приобретении первого и пока единственного жилья, то мы советуем покупать однозначно вторичку. И только тогда, когда есть где жить, отдельно от родителей и соседей, можно смело думать о прелести покупки квартиры с первичного рынка.