Почему ипотечные кредиты не могут спасти вторичный рынок? Без доступных ипотечных кредитов рынок вторичного жилья сегодня стремительно идет на дно, оставляя за бортом не только покупателей, но и продавцов. В 2015 году российские банки выдали почти на треть меньше ипотечных кредитов, чем в прошлом. Государство пока никак не реагирует на ситуацию. В приоритете поддержка строительного сектора. «Волга — Инфо», в свою очередь, попытался разобраться, на что может рассчитывать потенциальный покупатель недвижимости на вторичном рынке, изучив ситуацию и предложения банков по ипотеке в Тольятти.
При всем богатстве выбора...
Если доступность ипотеки в новостройках в текущем году еще как-то обусловлена помощью государства, то потенциальным покупателям жилья на вторичном рынке сегодня очень сложно заручиться поддержкой банков в решении жилищного вопроса.
«Вторичка» обеспечена государственной поддержкой лишь отчасти. Банки охотно принимают материнский капитал и прочие субсидии в качестве первоначального взноса по ипотеке. Однако различные варианты капиталов в рамках федеральных программам доступны далеко не всем и не каждому, поэтому относительно доступным и рабочим механизмом покупки своего жилья пока остается ипотека. Но и с ней, как поясняют участники рынка, далеко не все так просто. «Вообще 2015 год для ипотечных заемщиков был особенным. После небывалого взлета ставок в декабре прошлого года, январь-февраль встретил нас гробовой тишиной. После комфортных 12,5-13,5% годовых 23-25% были не под силу потенциальным клиентам ни финансово, ни психологически», - делится своими наблюдениями Зульфия Мубинова, директор ООО «Азбука жилья».
На сегодняшний день ситуация несколько стабилизировалась, но в любом случае далека от идеальной. На тольяттинской площадке представлено более 50 коммерческих банков, и лишь не многие из них (порядка 20 банков) готовы предоставить кредит на покупку недвижимости. Пальму первенства в этой нише сохраняют за собой федеральные банки, названия которых у всех на слуху (Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Газпромбанк и др.) Из банков с местной пропиской, но более скромными возможностями, свои ипотечные продукты готовы предложить ФиаБанк, Тольяттихимбанк и Эл банк. Ипотечные ставки, в зависимости от целого ряда условий сегодня варьируются в диапазоне от 13 до 24% годовых. Казалось бы, выбирать есть из чего, но с некоторых пор банки ведут себя достаточно осторожно.
Большие хитрости маленьких процентов
Проанализировав ряд предложений от разных банков мы выяснили, что окончательный размер процентной ставки по кредиту действительно зависит от целого ряда факторов. И на те цифры, которые указаны в рекламном буклете можно смело не обращать внимания. Так например, ставка автоматически повышается на 1-2%, если заемщик не хочет страховать свою жизнь и здоровье. Отказ от страхования имущества — еще плюс 2-3,5%. У вас нет зарплатной карты банка? Извините конечно, но 0,5-1% в вашу процентную ставку пожалуй добавьте. Еще столько же можно приплюсовать, если соискателю нечем подтвердить свой доход. Можно обратиться к программам, где можно получить кредит по одному — двум документам. Но низких процентных ставок там ждать не стоит. Если есть возможность подтвердить свой доход официальной справкой с рабочего места - это одна история, если нет, и вам приходится заполнять справку по форме банка - то уже несколько иная. Повышенный процент по кредиту платят владельцы ИП и совладельцы различных предприятий.
Еще один немаловажный пункт, на который стоит обратить внимание и без решения которого, лучше не приближаться к кредитному специалисту — это размер первоначального взноса на покупку квартиры. Чем меньше взнос — тем выше ставка. И наоборот. В среднем банки просят внести 15-30% стоимости приобретаемого жилья в виде первоначального взноса. Средние сроки рассмотрения заявки по кредиту — 3-5 рабочих дней. Для увеличения суммы ипотеки можно привлечь до 3 созаемщиков — обычно близких родственников. В этом случае шансов, что вашу заявку одобрят, будет гораздо больше. Банки страхуют свои риски. И упрекнуть их в этом нельзя. Чем менее надежен заемщик (по мнению кредитного специалиста), тем больше банк стремится минимизировать свои риски. На выходе это может быть или высокая процентная ставка или отказ в выдаче ипотечного кредита.
«Количество отказов со стороны банков вплоть до апреля 2015 года достигало 90%. Связано это было с неопределенностью процентной ставки, - рассказывает эксперт по недвижимости ООО «Саба-С» Евгений Гурин. - Когда ставка снизилась до 14% наметились положительные сдвиги. Но все равно объем ипотеки не дотягивает до показателей прошлого года. Банки перестали вести рискованную кредитную политику. Малейшее замечание - отказ в ипотеке».
В группе риска
Минимальные заявленные ставки банков на ипотеку на вторичном рынке жилья:
* информация о процентных ставках взята с официальных сайтов банков
(приведены данные на начало декабря)
В 2015 году потенциальные заемщики стали все чаще и больше жаловаться на то, что им отказывают в ипотеке. Причины отказов озвучивать не принято. Но догадаться не трудно. Центр занятости населения в Тольятти ежемесячно фиксирует объем «чистой» безработицы 1-2%, но количество зарегистрированных на бирже уже перевалило за 7 тысяч и растет с каждым месяцем. На проблемы федерального масштаба наложились и проблемы отдельно взятой территории. Вокруг АВТОВАЗа происходит много странного. Сокращаются объемы производства, рабочий персонал. Не у дел остаются многие поставщики, работа которых напрямую зависит от автозавода. И по понятным причинам банки особо тщательно отбирают своих клиентов, изучая их перспективы и возможности. Да и сами люди не торопятся взваливать на себя ипотечные платежи на многие многие года. «Перспективы на следующий год не самые радужные. Если всё останется на уровне, достигнутом во второй половине текущего года - уже хорошо, - пытается спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости Евгений Гурин. - Грядущие сокращения на АВТОВАЗе дадут о себе знать. Даже те, кто останется работать на автогиганте, сто раз подумают, брать ипотеку или нет. Каждый думает про себя: «А вдруг я следующий?» Как отмечается в отчетах Центробанка, за прошедший год сумма просрочки по ипотечным кредитам в стране уже выросла на 30%. Однако, как отмечают участники рынка, ипотечные кредиты все равно выдаются и есть уверенность в том, что ситуация рано или поздно нормализуется. * информация о процентных ставках взята с официальных сайтов банков(приведены данные на начало декабря)
«У каждого банка своя позиция во взаимоотношении с клиентами. Кто-то более лоялен, кто-то менее, но все равно чувствуется заинтересованность банков в выдаче ипотечных кредитов, - делится своим видением ситуации исполнительный директор Центра Единых Продаж Новостроек Валерия Слабенко. - Я считаю, что невысокий уровень ипотечного кредитования - это следствие, а не причина. Это своеобразная лакмусовая бумажка, показывающая уверенность человека в завтрашнем дне. Поэтому корректировать нужно другие сферы жизни нашего города. А там и все остальное наладится».
Экспертное мнение
Зульфия Мубинова, директор ООО «Азбука жилья»:
- Из практики наших клиентов, могу сказать, что ужесточились требования к заемщикам этой осенью. Мне кажется, это связано с экономической ситуацией в регионе, так как уверенности в стабильном доходе все меньше, а просроченной задолженности по кредитам - больше. С другой стороны, банки сократили сроки рассмотрения заявок и сейчас одобрение приходит всего за 2-3 дня. Программа госсубсидирования безусловно исправила ситуацию на рынке первичного жилья, и с конца марта начались обращения граждан в банки, но не массово. Летом мы особенно остро почувствовали застой на рынке вторичного жилья. Как правило, именно продажа имеющей недвижимости выступает в качестве первоначального взноса при получении ипотеки. К осени банки адекватно среагировали на ситуацию и стали уменьшать как процентную ставку, так и первоначальный взнос, что дало положительный результат и рост ипотечных сделок.
Валерия Слабенко, исполнительный директор Центра Единых Продаж Новостроек:
- Вопреки ожиданиям, ажиотажа вокруг льготной ставки по ипотеке в рамках государственной поддержки, не случилось. Спрос "раскручивался" медленно и так и не достиг своего пика. Парадоксально, но в 2014 году ипотеку, даже с большей процентной ставкой, брали лучше. В 2015 году спрос на ипотеку был ровным, без всплесков и затиший. Однако применение льготных ставок на строящееся жилье, отразилось на спросе на "вторичку". При всем богатстве выбора среди строящихся домов, мало кто хотел приобретать квартиру в старом доме, зато появилось много желающих обменять свою квартиру на новую. Это спровоцировало всплеск предложений о продаже вторичного жилья. Брать ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке уже попросту никто не хотел, многие загорелись желанием переехать в новый дом. Чем все это закончилось мы знаем - произошло падение цен на "вторичку".