Если у покупателя новостройки оставались претензии к качеству квартиры, он мог не ставить свою подпись на акте приема-передачи и требовать от застройщика скорейшего (не более чем за 45 дней) устранения дефектов. Теперь, если недостатки несущественные, акт все равно придется подписать и принять квартиру в надежде, что застройщик «не забудет» устранить огрехи строительства. Что изменилось, и как покупателю новостройки принять квартиру по новым правилам?
Новые правила действительны до конца года. В этот период может сдвигаться срок передачи отдельно взятой квартиры без внесения поправок в проектную декларацию (по договоренности между застройщиком и покупателем жилья). Такое соглашение возможно только после получения строительной компанией разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Сообщить дольщику о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче застройщик может в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной ЭЦП, которое он направляет покупателю на электронную почту, указанную в договоре.
Сама процедура передачи квартир их законным владельцам до нового года будет выглядеть следующим образом.
Если в новостройке нет существенных недостатков, но вопросы к качеству объекта у дольщика остались, он все равно подписывает передаточный акт, где перечислят найденные дефекты, которые застройщик обязан устранить бесплатно.
При обнаружении существенных дефектов строительства дольщик и застройщик до подписания передаточного акта составляют акт осмотра с привлечением стороннего эксперта. Приглашенный эксперт должен числиться в реестре специалистов в области инженерных изысканий или реестра специалистов в области строительства. Эксперта приглашает застройщик, а вот услуги специалиста оплачиваются участником долевого строительства. В случае подтверждения наличия нарушений застройщик обязан возместить расходы по оплате этих услуг. И это единственная ситуация, когда дольщик может не подписывать акт приема-передачи объекта до устранения нарушений. Кроме того, покупатель нового жилья может потребовать от застройщика возврата уплаченных за квартиру средств и уплаты процентов (ч.2 ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…»). Устранить найденные изъяны застройщик обязан в течение 60 календарных дней со дня подписания акта осмотра, составленного с участием специалиста.
В случае, если застройщик откажется исправлять недостатки за свой счет или не выполнит работы в срок, за покупателем жилья остается право подать иск в суд либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Компенсировать покупателю затраты на ремонт либо снизить цену договора застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня обращения, иначе следующая встреча с недовольным покупателем может состояться уже в суде.
Если же дольщик сам уклоняется от осмотра объекта, застройщик имеет право по истечении 1 месяца с того дня, когда по договору новая квартира должна быть передана покупателю, самостоятельно составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
По мнению чиновников Минстроя, обновленные правила позволят получать качественное жилье в срок. Однако эксперты отмечают, что в постановлении правительства, в котором описан временный порядок приема-передачи новостроек, не раскрыты понятия существенных и несущественных недостатков, выявляемых при приемке квартир. Следовательно, не совсем понятно, в каких случаях покупатель может отложить прием жилья. В этом вопросе специалисты советуют опираться на постановление пленума Верховного суда №17. Суд выделяет неустранимые недостатки, недостатки, на устранение которых необходимы денежные и временные затраты, а также изъяны, выявляемые неоднократно и возникающие снова после устранения. Перечисленные недостатки делают квартиру непригодной для проживания, и такую квартиру дольщик имеет полное право не принимать и не подписывать передаточный акт.