Риэлтеры будут вынуждены повысить стоимость своих услуг в 2009 году, если рынок недвижимости не оживится.
Экономический кризис практически полностью устранил с рынка недвижимости инвесторов и краткосрочных спекулянтов недвижимостью. Инвесторы, умеющие прогнозировать рыночные тенденции, постарались продать недвижимость, зафиксировав прибыль. Другие сделали это в самом начале падения цен.
Краткосрочные спекулянты исчезли еще в начале 2008, когда рынок недвижимости Уфы почти год показывал устойчивый боковой тренд, а с корректировкой на инфляцию – даже падение, продолжающееся в целом уже 2 года.
Те же, кто не успел продать инвестиционный квартиры, « ушли в аренду».
Тому подтверждение – сократившееся более, чем в 2 раза количество бесплатных (!) по продаже квартир в газете «Из рук в руки», не говоря уже о платной рекламе.
Но риэлтеры все равно отмечают наличие клиентов, для которых необходимо осуществление покупки, а чаще альтернативной сделки с недвижимостью (сначала продажа, потом покупка)
Самая большая проблема при этом – именно продать недвижимость, так как покупатели вашей квартиры, во первых, имеют большой выбор, во-вторых, могут быть «заложниками ипотеки», т.е. безуспешно искать банк, готовый дать им кредит, в –третьих, сами что-то продают и не могут продать.
В итоге кажется, что сделка будет вот-вот, а ее все нет, а затем и уже нет.
Помимо временного параметра – реального срока продажи вашей квартиры, который сегодня в 2-3 раза дольше, чем год назад, увеличиваются затраты агентства.
Риэлтер проводит гораздо больше времени из расчета на один проданный объект на переговоры как с покупателями, так и с собственником.
Переговоры с собственником в настоящее время обычно ведутся по вопросам снижения цены, а также по продлению срока действия клиентского договора с агентством. Продавцы же не заинтересованы в снижении цены.
Для продажи объекта требуется гораздо большее количество рекламы. Даже если говорить о как будто бы бесплатных объявлениях в газете «Из рук в руки», то в реальности они совсем не бесплатны ( нужен как минимум, купон), а для риэлтеров теперь и вовсе размещаются на коммерческой основе.
Для дорогих или эксклюзивных объектов приходится использовать качественную дорогую рекламу в глянцевых журналах.
При этом, агентство недвижимости должно обеспечивать необходимую рентабельность, чтобы платить аренду, обязательные платежи и т.д. Даже, если эти расходы сокращены до возможного минимума.
Резюме: количество сделок сокращается, одни затраты сокращены властными решениями собственника, но другие при этом выросли из-за реалий рынка.
Также необходимо вспомнить о том, что вознаграждение агентства рассчитывается в процентах от цены объекта, и сейчас в среднем составляет 2 %. Если же цены на недвижимость упадут, то и вознаграждение по абсолютной величине сократится, причем в геометрической прогрессии от величины падения цен.
Простые арифметические вычисления покажут, то при падении цены на «среднюю двушку» на 30%, вознаграждение риэлтера упадет по абсолютному значению примерно на 40-45%.
Если вычесть из этой цифры рекламные расходы (основная часть переменных расходов агентства), увеличивающиеся в 2 раза, даже если используется минимальный пакет рекламы объекта при увеличении срока продажи в 2 раза, то получаем снижение общей рентабельности сделки минимум в 2 раза. Итоговая рентабельность риэлтерского бизнеса же определяется рентабельностью сделки и их количеством для покрытия общефирменных постоянных расходов. А количество сделок также стало меньше, почти в 2-3 раза по сравнению, например, с летом.
Итого, подсчитав весьма условно, итоговая рентабельность бизнеса падает в 4 раза ( до кризиса она составляла 20%) в процентном выражении, не говоря уже об абсолютном значении чистой прибыли, определяемой количеством сделок на рынке.
Все это позволяет говорить о том, что если доступность ипотеки в России не вырастет, а также не будут придуманы новые механизмы стимулирования для рынка недвижимости, даже при сильном сокращении количества работающих агентств недвижимости, тарифы на их услуги будут повышены.
Объективная цифра ( вспомните, что несколько лет назад тариф составлял 6% при стоимости недвижимости в 2 раза ниже настоящей), скорее всего составит 4-5%. Помимо этого, повысится определенная часть рекламных затрат, не входящая в «стандартный» пакет риэлтерской услуги, оплачивающаяся клиентом отдельно. В настоящее время клиент-продавец, видя реалии рынка, согласен нести эти расходы.
Как мы уже не раз писали в статьях, подавляющее большинство сделок сейчас – альтернативы. Т.е., покупая большую и лучшую желаемую квартиру дешевле, наш клиент предварительно и продаст квартиру дешевле, причем, не исключено, что и на больший процент дисконта, чем купит.
В итоге реальная «эффективность» такой отложенной клиентом сделки до момента еще большего падения цен ( по сравнению с настоящим), значительно снизится. Выжившие же агентства этот кризис дисциплинирует, заставив совершенствовать техники оказания услуг, затраты и бюджетирование, отчетность по сделке перед клиентом.
Покупайте недвижимость для личного проживания сейчас.
Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»