Судебная практика показала, почему рискованно инвестировать в новостройки.

Банкротство застройщика – неприятность не только для него самого, но и для многочисленных покупателей, с кем он связан обязательствами. И если человек, купивший квартиру на стадии строительства для себя и своей семьи, вправе рассчитывать на первоочередную помощь в восстановлении своих прав, то инвесторы, вложившие деньги в недвижимость, в случае банкротства строительной компании рискуют «заморозить» вложенные средства на неопределенный срок.

Еще в 2014 году в Подмосковье инвестор приобрел в строящемся доме у ООО «Стройинвест» 30 квартир, заплатив в общей сложности 31,3 млн рублей. Он рассчитывал уже через год получить ключи от новенького жилья, но так и не получил – застройщик обязательства не выполнил и впоследствии был признан банкротом. Строительство объекта возобновилось только лет через пять при помощи регионального фонда защиты прав дольщиков. Тогда покупатель обратился к конкурсному управляющему строительной организации с заявлением о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, но получил отказ якобы из-за отсутствия доказательств оплаты, хотя на руках у покупателя были и копии квитанций, и акт об исполнении финансовых обязательств.

Мнения судей на ситуацию, в которую попал инвестор, разошлись. Суд первой инстанции признал право покупателя на включение в реестр, однако апелляция это решение отменила, указав, что приоритет защиты прав имеют граждане, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания. А поскольку истец купил у горе-застройщика 30 квартир, договоры участия в долевом строительстве заключались им с целью извлечения прибыли, а не улучшения своих жилищных условий, поэтому приоритетная защита ему предоставлена быть не может. Ссылаясь на статью 10 Гражданского кодекса, апелляционный суд напомнил, что частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда, рассматривавшая дело, поддержала мнение апелляции, указав на то, что физические лица, купившие несколько квартир по договорам долевого участия в инвестиционных целях, не могут в случае банкротства застройщика претендовать на жилье на тех же условиях, что и дольщики, купившие квартиру для личного проживания. Однако сам факт инвестирования в объекты недвижимости на стадии строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении требований дольшика. По мнению ВС, долг застройщика перед покупателем жилья квалифицируется как долг перед юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность (п. 1-2 ст. 50 ГК РФ), поэтому и расчеты с ним должны вестись в четвертую очередь (п.1 ст. 201,9 закона о банкротстве №127-ФЗ).

И все же сама по себе покупка более одной квартиры еще не говорит о намерении покупателя перепродать недвижимость, считает Верховный суд. Бывают ситуации, когда несколько квартир приобретается для родственников и членов семьи, тем более что закон никак не ограничивает количество и стоимость квартир, находящихся в собственности граждан (п.2 ст.213 ГК РФ), а значит и требования такого покупателя подлежат включению в реестр. Поэтому в данной ситуации суды должны были выяснить, для чего (или для кого) приобретались квартиры, но не выяснили.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, указав необходимость перепроверить факт оплаты покупателем ДДУ, а также установить цели приобретения недвижимости. И если будет доказано, что среди оплаченных инвестором квартир есть те, которые он покупал для себя и близких, соответствующие требования и должны быть включены в реестр о передаче жилых помещений. А до тех пор, пока не выяснятся цели приобретения имущества, решать вопрос об очередности требований покупателя квартир преждевременно.

Как поясняют эксперты, проблема затрагивает старые объекты, которые затевались без эскроу-счетов. Погашение требований пострадавших от банкротства застройщика происходит в порядке очередности. В первую и вторую очередь включаются обязательства из причинения вреда и зарплата, в третью – требования пострадавших дольщиков, а в четвертую – требования остальных кредиторов, в том числе юрлиц. По мнению юристов, своим решением о понижении очередности суд практически лишил инвесторов шанса на получение квартир.