В шахматной партии гамбитом называют прием, суть которого состоит в том, что, пожертвовав пешкой, выигрываешь инициативу. Сегодня на тольяттинском рынке недвижимости, по мнению «зубра» риэлторского бизнеса Юрия Терехова, подобной пешкой должно стать снижение цен на жилье.

— Юрий Алексеевич, какова, на ваш взгляд, динамика цен на рынке жилой недвижимости в Тольятти в ближайшей перспективе?
— В отличии от многих так называемых аналитиков, утверждающих, что в России и в частности в Тольятти цены на недвижимость не могут падать, я придерживаюсь противоположного мнения. И даже скажу больше, снижение цен не только не опасно, оно принесет пользу всем участников рынка недвижимости.
Обычно позиция роста цен аргументируется довольно просто: жилье — это очень ликвидный товар, его не хватает и с каждым годом строится все меньше, а вкладывать лишние деньги россиянам все равно больше некуда. Эти факторы постоянно подталкивали рост недвижимости.

— Давайте посмотрим на историю вопроса и вспомним, как росли цены.
— В Тольятти активный рост начался весной 2004 года и продолжался до апреля 2007-го. За этот период цены выросли на 300%! При этом, по официальным оценкам, инфляция 2004 года составила 11%, в 2005 году — 12%, в 2006-м — 13%, если несколько округлить цифры, то получаем, что деньги за три года обесценились почти на 50%. Далее, рост доходов населения Тольятти за три года (с 2004 по 2007) также вырос примерно на 50%. Получается, что доходы тольяттинцев с учетом инфляции практически не увеличились, а разрыв между стоимостью жилья и платежеспособностью населения составил все те же 300%.

— Почему все же произошел столь стремительный рост цен? Для этого необходимы какие-либо предпосылки…
— И они есть: весной 2004 года была объявлена реализация нацпроектов и среди них «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Согласно тезисам нацпроекта, 50% россиян, не имеющих собственного жилья либо живущие в ветхом и аварийном фонде, будут приобретать жилье по американской ипотечной системе (правда, проценты оказались несравнимы с кредитом под залог жилья в США. — Прим. авт.), второе, денег на строительство государство выделять не будет, оно будет только субсидировать строительство инфраструктуры: подведение коммуникаций, строительство дорог и т. д. То есть предполагалось, что половина россиян должна ринуться покупать квартиры, которые ещё не построены. А раз нет предложения, но есть огромный спрос, вот отсюда вам и трехкратное увеличение стоимости.
Однако, по моим наблюдениям, порядка 70% тольяттинцев, вступивших в ипотеку, это не нуждающиеся в жилье, а инвесторы, приобретающие квартиры с целью дальнейшей перепродажи.
Согласно статистике всего же по ипотеке приобрели жилье порядка 800 тысяч россиян, это всего лишь один процент работоспособного населения России. И слава богу! Столь несущественная цифра не приведет к катастрофе в нынешних неблагоприятных экономических условиях. А вот если бы этот показатель был на уровне 15–20% населения, мы сейчас имели совсем другой расклад.

— В настоящее время ипотека практически умерла, а цены остались на прежнем уровне, и рынок встал. Что требуется для того, чтобы привести его в движение?
— Чтобы на рынке недвижимости произошло хоть какое-то шевеление, нужно сегодняшнюю стоимость жилья привести к реальным доходам населения. В 2004 году квадратный метр тольяттинского жилья стоил порядка 18 тысяч рублей, если даже отбросить показатели инфляции и учитывать только рост доходов населения, на настоящее время, как мы уже говорили выше, это порядка 50%, то нынешняя, справедливая цена на квадратный метр должна быть на уровне 27 тысяч рублей, ещё раз повторю, чтобы рынок недвижимости только ожил, то есть это без учета возможности покупать в кредит.
С ипотекой же следующее происходит. Сейчас в Тольятти при очень жестких условиях все же можно найти программу примерно под 18% годовых. Но тут вопрос вот в чем: зачем человеку на дешевеющем рынке покупать квартиру, которая лично для него будет ежегодно дорожать на 18%? Сейчас стоимость «квадрата» по городу на уровне 42 тысячи рублей, а на следующий год купленная по ипотеке квартира подорожает на 7,5 тысяч за каждый квадратный метр. Естественно, что это, мягко говоря, невыгодно. Отсюда можно сделать вывод, что в ближайший год, мы не получим возможности для реального роста цен и стимулирования спроса.

— Так почему же цены на жилье не падают?
— Порядка 80% квартир, выставленных на рынке недвижимости Тольятти, проходят по альтернативным сделкам, то есть человек продает свою и покупает другую, в зависимости от его ситуации большую или меньшую по площади. Альтернативщиков особо не волнует цена, если его квартира подешевела, значит снизилась в свою очередь стоимость и приобретаемого жилья. В связи с тем, что рынок представлен большей частью именно такими квартирами, этот фактор и не дает ценам упасть резко. Происходит это в первую очередь от нездоровости нашего рынка. Например, в Америке в связи с кризисом рынок недвижимости за два месяца обвалился на 20% , и шевеление началось. У нас же падение составило с 2007 года по сегодняшний день 10–15%.
Остальные 20% участников рынка просто хотят продать свои квартиры (так называемая чистая продажа), но большая часть из них — инвесторы, они купили квартиры на подъеме рынка, и естественно не хотят продавать дешевле, чем купили. При этом ситуация нагнетается различными СМИ, постоянно твердящими о том, что цены на жилья в России падать не могут. Именно поэтому в последнее время в 2–3 раза увеличилось количество квартир, предлагаемых в аренду, то есть люди отложили продажу до тех времен, когда, по их мнению, цены вырастут. Но я ещё раз повторюсь, что этого в ближайшее время не случится. Даже более того, если на данный момент стоимость однокомнатной «москвы» в среднем 1,6 млн рублей, выставив её за 1,1 млн, это все равно не будет гарантировать её продажу. Потому что у населения элементарно нет денег.
А вот те риэлторы, которые говорят, что снижения цен быть не может, делятся на две категории. Первая — это люди, которые в силу разных обстоятельств не могут мыслить широко, и для того, чтобы завлечь клиента к себе (в Тольятти, как известно, очень высокая конкуренция среди участников рынка недвижимости), предлагают ему продать квартиру по максимальной цене. Вторая — это представители довольно крупных риэлторских агентств, которые на подъеме рынка купили большое количество квартир на заемные средства, средства учредителей и т. д. в надежде на то, что все это продастся. Они не исходят из объективности оценки квартир в силу того, что им не выгодно продать дешевле, так как уже потеряли на процентах и во времени. Эти риэлторы пытаются толкать рынок вверх, а поскольку тольяттинский рынок хаотичный, до сих пор им это удавалось.
Риэлторы, которые позволяют себе барство судить о рынке недвижимости объективно, без оглядки на кого-либо, их меньшинство. Хороший риэлтор работает за проценты, и в этом случае для него нет большой разницы, сколько стоит квартира: 1800 или 1500, в любом случае посредник получит свои два процента, только более низкая цена позволит быстрее совершить сделку и получить свои деньги, при этом меньше будет затрат на рекламу, транспорт при показе квартиры и др.

— Сколько, на ваш взгляд, агентств недвижимости «переживет» кризис?
— До кризиса было порядка 800 риэлторских контор, из них активно работает уже только половина. По моему мнению, если цены на недвижимость к концу года снизятся процентов на тридцать, то это позволит и большему числу риэлторов удержаться на плаву. А если рынок будет стоять, как сейчас, в течение года и более, то останется сотни полторы-две активных компаний. Если дольше продлится застой, то… не знаю. Хотя я работал ещё в те времена, когда в Тольятти было всего порядка двадцати агентств, и ничего: работы хватало да и клиенты не жаловались.

— Будем надеяться, что участники рынка недвижимости отнесутся объективно к оценке квартир и изберут правильную стратегию поведения в нынешних непростых условиях.

Беседовала Ольга Баркалова

Врезка. По информации британского издания The Times, до кризиса англичане были вынуждены «тратить около семи годовых доходов для того, чтобы купить дом». Дом же в их понимании, это чаще всего таунхаус, площадью порядка 100 кв. метров. А теперь посчитайте свои доходы, и вы узнаете, сколько лет вам придется работать, чтобы купить даже не дом, а небольшую квартирку.

При полном или частичном использовани материала
прямая активная гиперссылка на www.volgainfo.net обязательна!