Летом традиционно рынок городской недвижимости впадает в спячку, а загородный -  наращивает обороты — поскольку горожане, задыхаясь в душных квартирах, именно в это время года все чаще мечтают о домике в деревне.  И пожалуй, не стоит сопротивляться «земному притяжению», поскольку заложено оно в нас, по-видимому, на генетическом уровне.

Сегодня «Волга-Инфо» разбирает все важные аспекты приобретения  земельного участка под коттедж.

Статус земли

Начнем с земли, на которой будет стоят ваш будущий коттедж. Любая земля имеет свой  статус и целевое назначение. Существует довольно много земельных категорий, но  для строительства дома годятся лишь земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений. В рекламных объявлениях риэлторские фирмы зачастую указывают эту информацию.
Земли сельскохозяйственного назначения - территории, расположенные за чертой поселений. Предназначены для сельского хозяйства, кроме того, они используются государством для создания защитных насаждений, в научно-исследовательских и иных целях, связанных с сельской отраслью. В то же время на этих землях разрешена и садоводческая деятельность. В частности - создавать дачные товарищества и заниматься индивидуальным коттеджным строительством. 
Земли поселений - территории, используемые для застройки и развития городских и сельских поселений. Причем это не только жилые, но и производственные площади, участки инженерной и транспортной инфраструктуры и т. д. Органы местного самоуправления вправе включать в состав жилых зон территории застройки индивидуальными жилыми домами. 
Чтобы точно знать, к какой категории относится интересующий вас участок, следует обратиться в земельный комитет района.

Возможности и желания

Выбор участка зависит в первую очередь от личных предпочтений. Главное — определиться с финансовыми возможностями, ведь чем лучше расположение, тем дороже земля.

Стоимость участка складывается из множества факторов: удаленность от города, наличие хороших асфальтированных дорог, есть ли рядом лес, река или озеро.

Есть еще одна немаловажная составляющая — коммуникации. Если вы покупаете землю под застройку, обязательно уточните, проведены ли к участку вода, свет, газ и канализация. Если нет, то готовьтесь выложить дополнительно примерно еще половину стоимости участка за соответствующие услуги. 
Наиболее популярны у тольяттинцев земельные участки, расположенные недалеко от города. Это села Подстепки, Ягодное, поселок Приморский, Тимофеевка, Федоровка. При этом за участок с коммуникациями в Тимофеевке можно отдать ту же сумму, что и за «голый» в Подстепках, Ягодном или Приморском. Поскольку здесь в первую очередь сказывается экологическая составляющая.

Юридические аспекты

Итак, вы изучили предложения и сделали выбор. Наступает самая ответственная часть: проверка документов. Вам необходимо знать, какие бумаги должны быть в наличии у продавца. Прежде всего это паспорт и оригинал свидетельства о праве собственности на землю. Важно убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. В документе должно быть прописано, обременен ли участок какими-либо ограничениями, предусмотренными Земельным кодексом.

Если вам показывают заверенную нотариусом копию или вообще отказываются предоставить свидетельство, лучше отказаться от покупки. Копию свидетельства могут выдать если участок находится под арестом, свидетельство может быть изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.
Однако можно и проверить самому, не находится ли участок под арестом или судом. Для этого необходимо направить запрос в регистрационную палату, указав причины, вызвавшие такой интерес. Тамже можно выяснить, не заявлял ли настоящий собственник земли о потере документов на участок, который вам предлагают купить.

Доверяй, но проверяй

Вообще, при покупке земли, как и любой другой недвижимости, никому не стоит полностью доверять, только документам. Перед тем как заключать договор, проверьте документы, удостоверяющие личность риэлтора. А также не постесняйтесь спросить лицензию  его агентства, в котором он работает.
Вторым по важности документом после свидетельства является кадастровый план. В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.
В данном документе вы найдете категорию земель, количество соток, сведения о частях земельного участка и его обременениях, а также план границ участка. Последнее особенно важно. Дело в том, что документальные и реальные границы могут не совпадать. Если, например, часть территории участка заняла прилегающая дорога. Тогда по документам числится десять соток, а в наличии — всего семь. Чтобы не переплатить, лучше заранее сверить все данные. Ведь если подобное несоответствие выявится после покупки, требовать чего-либо от продавца будет бесполезно.

Дополнительные документы

Если земельный участка до вас уже приобретался, то в этом случае запросите договор купли. Если же земля досталась продавцу по наследству или в дар, то потребуйте свидетельство или договор дарения. По закону наследник вступает в права владения через шесть месяцев, в течение этого же времени могут предъявить свои права и другие родственники. Через полгода наследник получает возможность продать предмет наследования. Если родственники, претендующие на долю имущества, объявятся после этого срока и после оформления сделки, нового владельца это не коснется.
Продавец также обязан представить документы об уплате налогов на землю и строения, а если речь идет об участке в садовом товариществе - справку об отсутствии задолженности, подписанную председателем. В противном случае, едва став землевладельцем, вы тут же станете должником и будете обязаны платить по чужим долгам.
Чтобы оградить себя от внезапного гнева якобы ничего не знавших о сделке родственников (такое тоже случается), лучше заблаговременно потребовать от продавца нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку.

Заключение сделки

Составление договора — самая ответственная часть сделки. Ведь это главный документ, подтверждающий факт покупки земельного участка. Договор заключается в письменной форме и регистрируется в регпалате по месту нахождения земельного участка. То есть если вы приобретаете землю в черте городского округа Тольятти, то регистрируете сделку в регпалате на Молодежной бульваре, а если недвижимость расположена на землях Ставропольского района, то заключать сделку нужно в учреждении на улице Комсомольской.

При подписании договора необходимо внимательно сверить данные свидетельства о собственности и кадастровые номера на участок и существующие строения.
Отдельно стоит обговорить и условия оплаты. Дело в том, что зачастую сумму сделки в договоре занижают. Это позволяет продавцу уклониться от уплаты части налогов. Однако для покупателя лучше, если в договоре прописана реальная стоимость покупки. Впоследствии, если вдруг произойдет расторжение договора или признают его недействительным, покупателю возвратят обозначенную в документе сумму.
Безусловно, в покупке земли, как и любого вида недвижимости, необходимо обладать многими знаниями, что под силу грамотному риэлтору или юристу. Поэтому советуем обратиться в агентство недвижимости с хорошей репутацией.

Ольга Баркалова